En lejekontrakt om et jordareal indebar ulovlig offentlig støtte til Irma

Konkurrencerådet fortsætter med en nylig afgørelse rækken af afgørelser, som for alvor sætter fokus på ulovlig offentlig støtte i samhandelsforhold mellem kommuner og private virksomheder. I den konkrete sag havde måtte Konkurrencerådet ”nøjes med” at konstatere, at der var ydet ulovlig, offentlig støtte. Konkurrencerådet havde derimod ikke hjemmel til at pålægge kommunen at bringe støtten til at ophør, eller kræve denne tilbagebetalt.

Sagen kort

En kommune (herefter "Kommunen") indgik i januar 1979 en kontrakt om udlejning af at jordareal til Irma (herefter "Virksomheden"). Lejekontrakten er uopsigelig frem til 2025, dvs. i 46 år. Kommunen forelagde lejekontrakten for Tilsynsrådet for Københavns Amt, som i 1980 gav samtykke til, at Kommunen udlejede arealet på de vilkår, som var indeholdt i lejekontrakten.I forlængelse af medieomtale i sommeren 2010, hvor blandt andet en række konkurrerende butiksindehavere udtrykte deres utilfredshed, valgte Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen at indlede en undersøgelse af lejeforholdet.

Foruden uopsigelighed frem til 2025 indeholdt lejekontrakten blandt følgende vilkår:

  • Virksomheden betalte en reduceret leje i en 4-årig indkøringsperiode
  • Fra og med 1. januar 1987 begrænsedes den årlige leje, og Virksomheden blev givet mulighed for at få tilbagebetalt eventuelt for meget betalt leje. Afhængig af Virksomhedens omsætning det pågældende år kan der efter omstændighederne ske fuld tilbagebetaling af lejen, det vil sige at Virksomheden i visse år kan betale 0 kr. i leje. Virksomheden har i hele perioden (1987-2010) med undtagelse af 1991 kunne begære at få jordlejen nedsat til 0 kr., hvilket Kommunen har imødekommet.

I medfør af konkurrencelovens § 11 a kan Konkurrencerådet udstede påbud om, at støtte, der er ydet ved hjælp af offentlige midler til fordel for bestemte former for erhvervsvirksomhed, skal bringes til ophør eller tilbagebetales. Sådanne påbud kan udstedes, når støtten:

  • direkte eller indirekte har til formål eller til følge at forvride konkurrencen og
  • ikke er lovlig i henhold til offentlig regulering

Virksomheden gjorde under sagen gældende, at Virksomheden ved lejekontraktens indgåelse havde påtaget sig en række restriktive vilkår, som berettigede til den lavere leje; Virksomheden påtog sig med lejekontrakten en forpligtelse til at opføre en bygning, som skulle anvendes til supermarked, ligesom Virksomheden påtog sig risikoen i forhold til jordbundsforholdene. Derudover mente Virksomheden, at den ufordelagtige placering af arealet og lejekontraktens vilkår opvejede hinanden, således at Virksomheden ikke fik en komparativ fordel i forhold til de øvrige virksomheder af samme karakter.

Konkurrencerådets afgørelse

Konkurrencerådet udtalte blandt andet:

Hvis en kommune udlejer en ejendom til en leje, som er lavere end markedslejen, vil lejer spare lejeudgifter i forhold til, hvis ejendommen blev udlejet til markedslejen. De sparede udgifter udgør dermed en økonomisk fordel for lejer. Denne økonomiske fordel er endvidere ydet af offentlige midler, ligesom støtten kan tilregnes det offentlige.

  • Hvis der er mange vilkår, som er restriktive for lejer, vil det kunne begrunde gunstigere vilkår for lejer, f.eks. en lavere leje i en afgrænses periode. De vilkår og risici, som Virksomheden havde påtaget sig kunne imidlertid ikke opveje de fordelagtige vilkår i lejekontrakten.
  • Lejekontraktens vilkår var usædvanlige og mere fordelagtige for Virksomheden end de vilkår, der almindeligvis blev anvendt på markedet i 1979 og siden er anvendt = lejekontrakten var ikke indgået på markedsvilkår, hvorfor der var ydet ulovlig offentlig støtte i medfør af konkurrencelovens § 11 a.
  • Støtte var endvidere ydet til fordel for en bestemt erhvervsvirksomhed (Virksomheden) og var endvidere egnet til at forvride konkurrencen.
  • Endelig var støtten ikke lovlig i henhold til offentlig regulering. Vanen tro, spurgte Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen Statsforvaltningen til råds om dette spørgsmål. Uanset, at Tilsynsrådet i 1980 havde givet samtykke til lejekontrakten oplyste Statsforvaltningen, at lejekontrakten ikke var lovlig i henhold til kommunalfuldmagtsreglerne, idet kommuner efter disse regler skal udleje til markedsprisen, ligesom kommuner ikke må "indgå lejeaftaler på hasard betonede vilkår eller vilkår, der er uigennemskuelige."

Da lejekontrakten var indgået i 1979 (før tilblivelsen af konkurrencelovens § 11a) måtte Konkurrencerådet ”nøjes med” at konstatere, at Kommunen havde ydet ulovlig, offentlig støtte til Virksomheden.

kontakt

Andreas Christensen

Partner