Udlejer af erhvervslejemål måtte ikke forhøje til markedsleje

Vestre Landsret har netop afsagt dom om, at det ikke er muligt at forhøje lejen til markedsleje i erhvervslejemål, medmindre det udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen.

Sagens forløb

Sagen handlede om en erhvervslejeaftale, der var indgået i 1995. Lejeaftalen indeholdt en "fredningsbestemmelse", hvor udlejer og lejer fraskrev sig retten til at kræve lejen reguleret til markedsleje i 12 år.

Efter de 12 år varslede udlejer en forhøjelse af lejen. Forhøjelsen blev afvist af lejer med henvisning til, at det af erhvervslejelovens § 80, stk. 5, 4. pkt. fremgår, at det udtrykkeligt skal være aftalt, at man kan regulere lejen til det lejedes værdi.

Sagen for Boligretten

Sagen kom for Boligretten, hvor 2 dommere mente, at kravet om udtrykkelighed var opfyldt. Det begrundede man med, at "fredningsbestemmelsen" ikke kunne forstås anderledes, end at man efter udløbet af de 12 år havde adgang til at regulere lejen til det lejedes værdi.

Sagen for Vestre Landsret

Horten, der repræsenterede lejer, valgte i samråd med lejeren at anke dommen til Vestre Landsret, hvor det blev gjort gældende, at udtrykkelighedskravet ikke var opfyldt.

I Vestre Landsrets dom, der blev afsagt den 11. november 2011, fik lejer medhold, fordi det ikke udtrykkeligt fremgik af lejekontrakten, at man kunne regulere lejen til markedslejen. Uanset at det implicit fremgik af "fredningsbestemmelsen", at man kunne regulere lejen efter de 12 år, var dette ikke nok til at opfylde lovens krav om udtrykkelighed.

Dommens betydning

Området har givet anledning til mange sager om lejeforhøjelser. I den forbindelse er Vestre Landsrets dom interessant, fordi landsretten kom frem til det modsatte af, hvad Østre Landsret nåede frem til i en meget tilsvarende sag, hvor der blev afsagt dom den 26. marts 2010.

Begge domme illustrerer og understreger vigtigheden af, at formuleringer om lejens regulering i erhvervslejeaftaler overvejes nøje og formuleres meget præcist for at opfylde lovens krav.

Vi gør opmærksom på, at indholdet af ovenstående ikke er og ikke kan erstatte juridisk rådgivning.

kontakt

Jacob Møller Dirksen

Partner