Kollegier omfattet af bestemmelsen om fri opsigelse af etablissementslejemål

Øster Landsret har for nyligt afsagt dom, hvorefter udlejer var berettiget til at opsige en erhvervslejer af et cafeteria/bar beliggende i et kollegium. Opsigelsen skete efter bestemmelsen om etablissementslejemål i erhvervslejeloven § 61, stk. 1, nr. 1. Herved stadfæstede landsretten byrettens afgørelse.

Sagen omhandlede et erhvervslejemål, som blev indgået i 1994. Lejemålet var beliggende på et kollegium med ca. 1.500 beboere, og udgjorde både et barområde og et cafeteriaområde. I 1997 fik lejer tilladelse til at fremleje cafeteriaområdet med henblik på at indrette en kioskafdeling. Indretningen af kioskafdelingen skulle ske med henblik på yderligere at forbedre mulighederne for at betjene kollegianerne. Fremlejekontrakten gav endvidere ret til at installere en pizzaovn.

Udlejer ønskede at opsige lejemålet med hjemmel i erhvervslejeloven § 61, stk. 1, nr. 1 om etablissementslejemål, idet udlejer hævdede, at cafeteriet og beværtningen hovedsagelig blev besøgt af kollegiets beboere. Lejer mente ikke, at lejemålet var et etablissementslejemål.

De lejemål, der kan opsiges efter erhvervslejeloven 61, stk. 1, nr. 1 er lokaler "på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse."

Rettens begrundelse

Både byretten og landsretten lagde vægt på lejemålets placering inden for kollegiets område, hvor der hovedsagligt var adgang for beboerne og disses gæster.

Derudover lagde landsretten vægt på de hensyn der ligger bag bestemmelsen, idet retten fandt at disse hensyn gjorde sig tilsvarende gældende i forholdet mellem parterne.

Byretten lagde endvidere vægt på bestemmelserne i lejeaftalen vedrørende brugen af det lejede m.v., hvoraf blandt andet fremgik, at åbnings- og lukketider skulle aftales med kollegiets bestyrelse, at lejer kun måtte bruge beboere på kollegiet som arbejdskraft og at lejer var berettiget til vederlagsfrit at reklamere i kollegianerposten.

Dommens betydning

Bestemmelsen er tidligere blevet benyttet i forbindelse med foreningslokaler, lokaler i en hospitalsgård og lokaler i en lufthavn. Det er et meget begrænset antal domme, der giver et fortolkningsbidrag til afgrænsning af bestemmelsens anvendelsesområde, hvorfor denne nye dom vedrørende kollegier har stor betydning.

Dommen er endvidere den første dom til at statuere, at erhvervslejemål på kollegier er et etablissementslejemål. Der skal selvfølgelig fortages en vurdering af konkrete elementer i alle sager, men denne nye dom vil helt klart have stor præjudikatsværdi i fremtidige sager om fri opsigelse efter erhvervslejeloven § 61, stk. 1, nr. 1.

kontakt

Michael Neumann

Partner