Udlejers ret til lejeregulering til markedsleje trods aftale om pristalsregulering

I en nylig dom fandt Højesteret, at udlejer havde krav på at få lejen reguleret efter markedslejen i henhold til erhvervslejelovens § 13, uagtet, at der mellem sagens parter var aftalt pristalsregulering af lejen. Derved underkendte Højesteret både Københavns Byret og Østre Landsret, som gav lejer medhold. 

Sagen omhandlede et erhvervslejemål, som blev indgået mellem lejer og udlejer den 1. januar 1953. I 1978 ændredes aftalen mellem parterne, hvorefter lejeregulering for fremtiden skulle ske efter lønregulerende pristal.

Udlejer ønskede sidenhen at forhøje lejen til markedslejen og varslede dette med virkning fra den 1. marts 2008. Lejer mente ikke, at udlejer kunne regulere til markedslejen, taget aftalen om lønregulerende pristal i betragtning, og sagen blev derfor indbragt for domstolene.

Retterne afgjorde sagen på baggrund af en konkret fortolkning af lejeaftalens ordlyd.

Byretten og Østre Landsret

Byretten fandt, at udlejer ikke havde taget tilstrækkeligt klart forbehold for at kunne kræve lejen forhøjet efter den til enhver tid gældende lejelovgivning. Af parternes lejeaftale fremgik alene, at udlejer, til trods for en uopsigelig lejekontrakt, stadig skulle kunne opnå den lejeforhøjelse, som ville have været opnået ved en opsigelig lejekontrakt. Ud fra en konkret vurdering fandt byretten ikke, at der derfor var tale om et forbehold for lejeregulering.

Da parterne vedtog ændringerne til lejeaftalen i 1978, var bestemmelsen om, at udlejer kunne regulere lejen til markedslejen, såfremt lejen var ”væsentlig lavere end det lejedes værdi”, indført i den dagældende lejelov. Udlejer burde derfor have været bevidst om denne bestemmelse, og burde derfor ved ændringen af lejekontrakten have taget forbehold for dette.

Lejeren fik i byretten medhold i sin påstand om, at lejen ikke kunne reguleres til markedslejen, og Østre Landsret stadfæstede byrettens dom.

Højesteret

Højesteret vurderede tilsvarende, om udlejer i den konkrete situation havde givet afkald på at regulere lejen til markedslejen.

Højesteret fandt, at aftalen om pristalsregulerende leje ikke alene udgjorde et argument for, at udlejer havde givet afkald på en senere markedslejeændring. Reglen i den nuværende erhvervslejelovs § 13, og i den daværende § 35, stk. 2, var ikke til hinder for, at parterne indbyrdes kunne aftale andre måder at regulere lejen på.

Udlejer fik, på baggrund af Højesterets fortolkning af lejeaftalen, medhold i, at lejen kunne reguleres til markedslejen.

kontakt

Michael Neumann

Partner

Thomas Krucov Jensen

Partner