Lejeret: ny højesteretsdom fastslår indholdet af udtrykkelighedskrav 

Horten repræsenterede lejer i en sag om regulering til markedsleje, hvori Højesteret afsagde dom den 18. december 2013. Sagen stod og faldt med om det særlige krav om udtrykkelighed i den dagældende lejelovgivning var opfyldt. Ifølge Højesteret var dette tilfældet.

Sagen vedrørte leje af erhvervslokaler i Esbjerg, hvor aftalen om udlejning oprindelig blev indgået i 1981. I 1995 indgik lejer og udlejer en ny lejekontrakt, hvor der blev aftalt prisregulering efter nettoprisindekset.

Lejer fik medhold i, at lejekontrakten var indgået i 1995, og at bestemmelsen i § 9, stk. 4, 2. pkt. i den dagældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv. derfor fandt anvendelse. Ifølge denne skal det fremgå "udtrykkeligt af lejeaftalen", hvis udlejer udover anden aftalt prisregulering tillige skal kunne regulere lejen til markedsleje.

I aftalen var der indført en bestemmelse om at lejer og udlejer gensidigt fraskriver sig retten til at kræve lejen reguleret til markedsleje i 12 år fra lejemålets ikrafttræden. Lejemålet blev senere afstået til ny lejer ved en allonge og i 2007 – 12 år efter indgåelse af lejekontrakten – varslede udlejer huslejestigning i form af regulering til markedsleje.

Boligretten i Esbjerg gav udlejer medhold i, at der kunne ske regulering efter udløbet af de 12 år.

Vestre Landsret vurderede til gengæld, at udtrykkelighedskravet ikke var opfyldt, da det ikke noget sted i lejekontrakten var aftalt, hvad der skulle ske efter de 12 år.

Højesterets afgørelse

Da det ifølge Højesteret hverken fremgår af loven eller lovens forarbejder, hvad der ligger i kravet om udtrykkelighed, valgte retten derfor i deres afgørelse selv at fortolke udtrykkelighedskravet i lovbestemmelsen. De udtalte: " I mangel af holdepunkter for andet finder Højesteret, at bestemmelsen i overensstemmelse med almindelige obligationsretlige principper skal forstås således, at det med tilstrækkelig tydelighed skal fremgå af lejeaftalen, at udlejer kan kræve regulering efter lejelovgivningens regler om forhøjelse af lejen til det lejedes værdi."

Højesteret kom i modsætning til Landsretten frem til, at der "ikke kunne være tvivl om", at meningen med lejekontraktens bestemmelse om fraskrivelse af retten til regulering til markedsleje i 12 år også var, at der efter dette tidspunkt kunne ske regulering.

Horten bemærker

Højesteret modificerer ud fra "almindelige obligationsretlige principper" lovens krav om udtrykkelighed til et krav om, at det med "tilstrækkelig tydelighed" skal fremgå, at udlejer kan kræve regulering til markedsleje. Dette er i sig selv en tilnærmelse til den retstilstand, der er gældende for lejeaftaler indgået uden for den periode, hvor udtrykkelighedskravet skal anvendes.  Nu er forskellen blot, om det ud fra en fortolkning af aftalen med tilstrækkelig tydelighed fremgår, at udlejer tillige kan kræve regulering til markedsleje (for aftaler i mellemperioden) eller om udlejer har givet afkald på regulering til markedsleje (uden for mellemperioden).

kontakt

Michael Neumann

Partner