Højesteret har ved dom af 3. november 2016 taget endelig stilling til tidsbegrænsningen i udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1 om brugsrettigheder stiftet over dele af en fast ejendom.
Højesterets flertal fandt, at en deklaration som angav, at en brugsret skulle gælde i "30 år med ret til fornyelse" ikke var i strid med udstykningslovens § 16, stk. 1, nr.

Tidsbegrænsningen for en brugsret stiftet på en del af en fast ejendom i udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1, forstås efter hidtidig praksis ikke som et forbud mod, at brugsretten rent faktisk varer længere end 30 år. Der er intet til hinder for, at en brugsret løbende fornyes, hvis parterne aftaler dette. Hensigten med bestemmelsen er imidlertid at undgå, at der på en ejendom stiftes en uopsigelig brugsret med en varighed på mere end 30 år. Det er således afgørende, at den tjenende ejendom ikke må være bundet i mere end 30 år. I så fald skal det pågældende areal, hvortil brugsretten knytter sig, udstykkes.

Spørgsmålet, der forelå for Højesteret, knyttede sig dels til om udstykningsloven generelt er til hinder for tidsubegrænsede brugsrettigheder med et opsigelsesvarsel på 30 år, og dels til hvordan en konkret deklaration skulle fortolkes.

Rullende opsigelsesvarsel på tidsubegrænsede brugsrettigheder

I sagen var en brugsret stiftet på en del af en samlet fast ejendom i 1996. Brugsretten blev ifølge deklarationens ordlyd givet "i 30 år med ret til fornyelse og transport". Efter et ejerskifte af ejendommen i 2006 opstod der en tvist mellem ejendommens nye ejer og den berettigede i henhold til brugsretten, idet ejeren gjorde gældende, at brugsretten skulle ophøre i 2026, dvs. 30 år efter dens stiftelse.

Højesterets flertal slog fast, at udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1 sammenholdt med forarbejderne, må forstås således, at en tidsubegrænset aftale om brugsret til en del af en fast ejendom ikke medfører krav om udstykning, hvis aftalen rummer mulighed for opsigelse, og opsigelsesvarslet ikke overstiger 30 år.

Højesterets flertal lagde herefter til grund, at den oprindelige hensigt med deklarationen måtte være, at den skulle binde ejeren af ejendommen så længe som muligt inden for rammerne af udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1, og kom frem til, at deklarationen efter sin ordlyd og omstændighederne ved dens tilbliven, måtte forstås som en tidsubegrænset brugsret med et rullende opsigelsesvarsel på 30 år. Dermed skulle brugsretten ikke per automatik ophøre 30 år efter stiftelsen, men derimod fortsætte uden tidsbegrænsning, indtil den blev opsagt med 30 års varsel af ejeren af ejendommen.

Horten bemærker

Højesterets afgørelse i denne sag cementerer gældende praksis på området som tidligere fastlagt af Østre Landsret i U.1998.1011Ø. Afgørelsen fra 1998 har gennem årene været omdiskuteret i den juridiske litteratur, og Højesterets dom udgør derfor et væsentligt fortolkningsbidrag til udstrækningen af udstykningskravet i udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1. Afgørelsen indebærer i øvrigt ingen ændringer i praksis hos Tinglysningsretten i forbindelse med tinglysningen af deklarationer, der hjemler uopsigelige brugsrettigheder med et rullende opsigelsesvarsel på 30 år.

kontakt

Michael Neumann

Partner

Thomas Krucov Jensen

Partner

Anne Louise Haack Andersen

Senioradvokat