Erhvervsleje: Højesteretsdom lemper udlejers bevisbyrde for sit påståede tab som følge af lejers grove misligholdelse i form af manglende iagttagelse af retableringspligt.

ERSTATNING FOR TABT LEJEINDTÆGT

Når et erhvervslejemål ophører, hænder det, at udlejer må istandsætte det for lejers regning. Lejer hæfter således for materiale og arbejdstimer. Parterne kan tillige ved lejemålets indgåelse eller senere have aftalt, at lejer skal betale leje for istandsættelsesperioden. Har parterne ikke indgået en sådan aftale, har udlejer efter praksis kun krav på lejebetaling i istandsættelsesperioden, såfremt lejemålet afleveres stærkt misrøgtet og i åbenlys strid med det aftalte.

Udlejer skal i denne forbindelse løfte den til tider tunge bevisbyrde for, at udlejer har lidt et tab som følge af lejers forsømmelser, herunder at udlejer har iagttaget sin tabsbegrænsningspligt og dermed søgt sit tab begrænset mest muligt. Dette sker i lejesager som oftest ved genudlejninger.

Højesteret har i en ny dom (afsagt 21. december 2016 i sag nr. 246/2015) imidlertid åbnet op for en lempelse af udlejers bevisbyrde.

VÆSENTLIGE OMBYGNINGER OG MANGLENDE IAGTTAGELSE AF RETABLERINGSPLIGT

Lejer, som ved afståelse havde overtaget lokalerne til butikslejemål, havde fremlejet lejemålet til tredjemand, som med henblik på at drive fastfood-virksomhed havde foretaget væsentlige ombygninger i lejemålet. Lejer havde efter lejekontrakten med udlejer pligt til ved lejeforholdets ophør at retablere lejemålet, så det fremstod, som det oprindeligt blev udlejet som butikslejemål.

Efter lejers opsigelse af erhvervslejemålet, blev dette imidlertid ikke afleveret i retableret stand. Det tog herefter udlejer tre måneder fra lejemålets ophør at istandsætte lokalerne. Udlejer krævede på denne baggrund – ud over istandsættelsesomkostningerne – også tab af tre måneders lejeindtægter dækket af den fraflyttede lejer.

ERSTATNING FOR TAB AF LEJEINDTÆGTER I HENHOLD TIL ALMINDELIGE RETSGRUNDSÆTNINGER

Ved Retten i Esbjerg blev udlejer tilkendt erstatning med henvisning til lejers grove misligholdelse af den aftalte retableringspligt og uden yderligere behandling af udlejers bevisbyrde for tab, herunder udlejers iagttagelse af sin tabsbegrænsningspligt.

Afgørelsen blev i Vestre Landsret omgjort med henvisning til netop udlejers manglende dokumentation for sit tab af lejeindtægter. Også Landsretten mente, at lejer klart havde handlet i strid med lejekontrakten, hvilket efter Landsrettens opfattelse imidlertid ikke kunne føre til et andet resultat.

Højesteret fandt, at lejer havde "misligholdt sine forpligtelser i en sådan grad, at istandsættelsesbehovet klart oversteg sædvanlige og forventelige vedligeholdelsesarbejder", hvorfor udlejer kunne kræve erstatning for tab af lejeindtægter efter almindelige retsgrundsætninger, dvs. culpa. Dette er således på linje med den hidtidige praksis, hvor grov misligholdelse kan medføre erstatning for lejebetaling i istandsættelsesperioden.

LEMPELSE AF UDLEJERS BEVISBYRDE FOR TAB

Det særligt interessante ved Højesterets dom er dog Højesterets håndtering af udlejers bevisbyrde for sit påståede tab.

Udlejer havde således ikke på sædvanlig vis godtgjort, at udlejer havde fortaget de nødvendige bestræbelser på genudlejning, hvilket også var det afgørende i Vestre Landsrets dom. Udlejer havde begrundet dette med, at lejemålets forfatning og istandsættelsesarbejdernes udførelse simpelthen havde fjernet lejemålet fra markedet. Højesteret udtaler imidlertid i sine præmisser: "Højesteret finder, at der i den konkrete situation er grundlag for at lempe denne bevisbyrde, fordi lejers misligholdelse må betegnes som grov."

Højesteret laver således en kobling mellem lejers grove misligholdelse og udlejers bevisbyrde for sit påståede tab.

HORTEN BEMÆRKER

Højesterets dom fastslår for det første princippet om, at lejers grove misligholdelse – i form af en ikke iagttaget retableringspligt – på baggrund af almindelige retsgrundsætninger kan medføre erstatningsansvar uden for kontrakt for udlejers tabte lejeindtægter i istandsættelsesperioden. Dette må antages også at ville gælde i grove tilfælde af vanrøgt af lejemålet og manglende iagttagelse af aftalt istandsættelse i øvrigt.

Dommen fastslår for det andet, at lejers grove misligholdelse i visse tilfælde kan medføre en lempelse af udlejers bevisbyrde for sit tab, herunder udlejers tabsbegrænsningspligt. Højesterets bemærkninger må således forstås derhen, at lejers åbenlyse misligholdelse samt det væsentlige istandsættelsesbehov må anses for på tilstrækkelig vis at have sandsynliggjort, at udlejer har lidt et tab som følge af en umuliggørelse af genudlejning.

Højesterets dom er meget konkret begrundet, og det er endnu uklart, hvilken indflydelse den vil have på fremtidige afgørelser. Dommen giver dog grund til, at både lejer og udlejer er opmærksomme på de nu potentielt udvidede konsekvenser af lejers misligholdelse.

Horten bistår gerne med forebyggende rådgivning såvel som assistance i aktuelle tvister. Kontakt venligst Michael Neumann herom.

kontakt

Michael Neumann

Partner

Rune Halkjær Ebbesen

Senioradvokat