Vi sætter fokus på de nye bestemmelser i almenboliglovens §§ 168a-c om kommunernes og statens muligheder for at fastlægge udviklingsplaner, udstede afviklingspåbud og i sidste ende overtage afdelinger i en almen boligorganisation. Vi giver også et grafisk overblik over håndhævelsesmulighederne for udviklingsplaner i hårde ghettoer.

I november 2018 vedtog Folketinget den omdiskuterede ændring af almenboligloven, som giver både kommuner og staten nye beføjelser i forhold til almene boligorganisationer som led i regeringens indsats mod parallelsamfund.

Nye ghettokriterier og udviklingsplaner

Med ændringen af almenboligloven er der med virkning fra 1. december 2018 fastsat nye ghettokriterier, og der er indført en differentiering mellem ghettoer og hårde ghettoer, dvs. boligområder, der har været på ghettolisten de sidste 4 år.

Loven fastsætter herudover krav om, at der skal udarbejdes udviklingsplaner for hårde ghettoer.

Den fælles udviklingsplan skal efter den nye bestemmelse i § 168a have som sit mål at nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40% af boligerne i et hårdt ghettoområde inden 1. januar 2030.

Planen skal indleveres til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen senest 1. juni 2019, og der er dermed sat en stram deadline for den opgave, som kommunerne og boligorganisationerne står over for at skulle løfte i fællesskab.

Store krav til samarbejdet

En succesfuld transformation af et område stiller store krav til samarbejdet om udviklingsplanen og i særdeleshed til karakteren af de ressourcer, som parterne skal reservere til opgaven. Der er behov for en løsningsorienteret, langsigtet og frem for alt dialogbaseret tilgang.

Der er mange veje til en ambitiøs udviklingsplan for et boligområde. Konkret kan der eksempelvis være tale om boligsociale indsatser, salg, nedrivning, fortætning i form af nybyggeri af private boliger og erhverv samt ommærkning til almene ungdoms- og/eller ældreboliger.

Når der er stillet krav om en udviklings­plan, vil der også være krav om at realisere planen uden mulighed for at standse eksekveringen – uanset hvordan området i øvrigt udvikler sig frem mod 2030.

Der kan kun i helt særlige tilfælde og efter en konkret vurdering dispenseres fra kravet om en udviklingsplan for de hårde ghettoområder.

Hvis der ikke kan opnås enighed om en fælles udviklingsplan, har kommunen efter den nye § 168b mulighed for at indgive en kommunal udviklingsplan til ministerens godkendelse. Det fremgår af bemærkningerne til ændringsloven, at ministeren vil kunne godkende den kommunale udviklingsplan, hvis mulighederne for at opnå enighed om en fælles udviklingsplan er udtømt.

Godkendelsen af en kommunal udviklingsplan ændrer ikke på bolig­organisationens råderet over ejendommen. Kommunen kan dog efter § 168b give almene boligorganisationer påbud om at gennemføre en godkendt kommunal udviklingsplan og udføre foranstaltninger, som er af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. Hvis påbuddet ikke efterleves, kan kommunen midlertidigt udpege en forretningsfører til at varetage opgaven. Det vil altså først være i forbindelse med et eventuelt påbud om realisering af planen, at bolig­organisationens råderet eventuelt vil kunne påvirkes.

Afviklingspåbud og muligheden for statslig overtagelse

Som noget nyt får transport-, bygnings- og boligministeren hjemmel til at give en almen boligorganisation påbud om at afvikle et hårdt ghettoområde. Hjemlen findes i den nye § 168 c og kan anvendes af ministeren i to situationer.

Den ene er en situation, hvor der ikke er tilvejebragt en godkendt udviklingsplan. Det vil sige boligorganisationen og kommunen har ikke udarbejdet en udviklingsplan, som kan godkendes af styrelsen, og kommunen heller ikke har fået godkendt en kommunal udviklings­plan.

Den anden situation er det tilfælde, hvor en godkendt udviklingsplan ikke er implementeret. Dette gælder, uanset om udviklingsplanen er udviklet i fælles­skab mellem boligorganisationen og kommunen, eller der er tale om en kommunal udviklingsplan.

Hvis en boligorganisation får et afviklings­påbud, påhviler det bolig­organisationen og kommunen i fællesskab at udarbejde en afviklingsplan. Det følger af den nye bestemmelse i § 168c, stk. 2, at der i en afviklingsplan er mulighed for at bevare eller bygge nye almene boliger i området, dog sådan at højst 25% af den boligmasse, der er tilladt efter lokalplanen, må være almene boliger.

Ifølge bemærkningerne kan et påbud om afvikling være aktuelt i de områder, som er værst ramt af et samspil af udfordringer, der omfatter arbejdsløshed, kriminalitet, sociale problemer og en høj andel af beboere fra ikke-vestlige lande.

Hvis boligorganisationen ikke afvikler et hårdt ghettoområde efter at have modtaget et afviklingspåbud, kan transport-, bygnings- og boligministeren iværksætte en statslig overtagelse af de pågældende afdelinger i bolig­organisationen. Overtagelsen vil ske som led i at afvikle afdelingerne som alment boligområde. Formålet er at sikre, at afviklingen af ghettoområdet føres ud i livet uanset eksempelvis lokal modstand mod afviklingen. En statslig afvikling vil foregå ved, at ministeren udarbejder en afviklingsplan og på det grundlag fremsætter et lovforslag om statslig overtagelse af det konkrete område med henblik på afvikling.

EKSPROPRIATION?

De nye regler om, at en boligorganisation kan få påbud om at gennemføre en kommunal udviklingsplan eller kan modtage et afviklingspåbud, rejser spørgsmål i forhold til reglerne om ekspropriation. Det samme gør den nye mulighed for statslig overtagelse.

Et påbud om afvikling vil være et indgreb i den almene boligorganisations ret til at råde som ejer af ejendomme i det område, afviklingspåbuddet retter sig imod. Det fremgår af bemærkningerne til de nye regler, at de almene bolig­organisationers ret til at råde som ejer anses for at være en “beskyttet rettighed”, det vil sige en rettighed, som er omfattet af den beskyttelse mod statslige ind­greb i ejendomsretten, som følger af grund­lovens § 73.

Der er imidlertid ikke tale om ekspropriation, medmindre et afviklings­påbud også har en karakter, som gør det til en “afståelse” i grundlovens forstand. Det vil altid være en konkret vurdering, og der er derfor heller ikke et klart svar på, hvornår et afviklings­påbud vil udgøre ekspropriation. Det er forudsat i bemærkningerne til den nye bestemmelse om afviklingspåbud, at “afvikling” bl.a. vil kunne ske ved salg af bygninger til private investorer, salg af arealer, renovering med henblik på salg, salg med henblik på omdannelse til ejerboliger eller udlejningsboliger eller nedrivning af boliger.

I de situationer, hvor et afviklingspåbud eller et påbud om at gennemføre en kommunal udviklingsplan har karakter af ekspropriation, vil boligorganisationen have krav på fuld erstatning. Erstatningen fastsættes af ekspropriations- og taksationsmyndighederne.

Ved en statslig afvikling, som vurderes at udgøre ekspropriation, vil der være bestemmelser om erstatning i den særlige afviklingslov.

udviklingsplaner i hårde ghettoer - oversigt over håndhævelsesmuligheder

Klik på billedet for at hente oversigten som pdf:

Udviklingsplaner i hårde ghettoer


Forfattere

Rikke Søgaard Berth

Partner

Anne Louise Haack Andersen

Senioradvokat

Lisbet Vedel Thomsen

Senioradvokat