På samme tid regulerer planretten, miljøretten og byggeretten forløbet af et udviklingsprojekt. Og for at få et koordineret overblik over de forskellige reguleringer ved opstart af et byggeri, kan man med fordel betragte byggetilladelsen som et nåleøje.

Ethvert større byggearbejde kræver en tilladelse fra kommunalbestyrelsen, og processen er ikke altid hurtigt overstået. Ved udstedelsen af byggetilladelsen har kommunen således en undersøgelsespligt, blandt andet i forhold til om byggeprojektet er i strid med andre regler, som fx lov om forurenet jord eller lov om miljøbeskyttelse eller kommunens egen lokalplan.

Rækkevidden af kommunens undersøgelsespligt

En tilbagevendende diskussion er rækkevidden af kommunens undersøgelsespligt, herunder hvor langt den rækker over for ansøgerens egen pligt til at frembringe relevante oplysninger. I 2008 fandt Østre Landsret for eksempel, at kommunen skal påse de relevante loves overholdelse i forbindelse med byggetilladelsens udstedelse, mens det er borgerens ansvar at undersøge, at forhold i tingbogen ikke hindrer byggeriet.

Overvejelserne om undersøgelsespligten har fået nyt liv, efter, at det i en række tilfælde har vist sig, at der er meddelt byggetilladelser til byggegrunde, der er så lavt liggende eller på anden måde udsat for klimamæssige påvirkninger, at de har vist sig uegnede til bebyggelse. Diskussionen går på, hvorvidt disse klimaforhold ligger inden for kommunens undersøgelsespligt eller ej.

Bygherren skal overveje både formelle og praktiske forhold

Den potentielle usikkerhed omkring kommunens undersøgelsespligt skærper kravet til forberedelsen fra bygherrens side. For at sikre en så strømlinet proces som muligt bør bygherren indlede sine planlægningsmæssige overvejelser i god tid inden ansøgningen om byggetilladelse indsendes. Overvejelserne bør både omfatte de formelle krav i byggetilladelsen, men bør således også rette sig mod mere praktiske forhold, herunder undersøgelse af klimamæssige forhold, såvel som eventuelle fredningskendelser eller tilsvarende i tingbogen.

Lokalplanens rammer

Blandt de relevante overvejelser er, om der er plads inden for lokalplanens rammer til at udforme det pågældende projekt. Det kan i denne forbindelse bemærkes, at der gælder en generel pligt til at tilvejebringe en lokalplan, hvis en foranstaltning indebærer "væsentlige ændringer i det eksisterende miljø", enten grundet projektets størrelse alene eller på grund af projektets placering i udsatte områder som for eksempel et rekreativt område.

Hvis lokalplanen ikke overholder disse, og dette først bliver opdaget ved anmodning om byggetilladelse, vil det kunne blive tidsmæssigt omfattende, i og med, at man først skal igennem processen med byggetilladelsen, dernæst en proces om at ændre eller overholde lokalplanen eller de andre planer.

kontakt

Henriette Soja

Partner

Line Markert

Partner