Med de nye standardvilkår har AB-udvalget forsøgt at skabe et aftalegrundlag, som kan håndtere udviklingen både teknisk, processuelt og i relation til parternes kompetence­fordeling. Vi gennemgår tre af de vigtigste emner, som bygherren skal være opmærksom på i udførelsesfasen: Bedre planlægning, ændringer i arbejdet og forsinkelser.

BEDRE PLANLÆGNING

AB-udvalget har haft fokus på, at parterne allerede på et tidligt tidspunkt skal afdække risici og forberede hånd­teringen heraf. Formålet er at minimere (eller helt undgå) unødige forsinkelser, mangler og tvister.

Projektgennemgang

Som en af de væsentligste nyskabelser er det nu obligatorisk for parterne at deltage i en projektgennemgang.

Tidligere var projektgennemgangen alene en mulighed. Praksis har imidler­tid vist, at projektgennemgangen ikke altid bliver anvendt, eller at den bliver tids- og ressourcemæssigt ned­prioriteret.

Projektgennemgangen har til formål at skabe en fælles forståelse af projektet og samtidig give entreprenøren mulig­hed for at påpege evt. uhensigts­mæssig­­heder samt at afdække risici, uklarheder og utilstrækkeligheder. Det er for­håbningen, at projektgennem­gangen der­med kan blive et centralt værktøj i forebyggelsen af tvister, da forholdene bringes frem i lyset på et meget tidligt tidspunkt, hvor de er nemmere og billigere at håndtere. Det er bygherren, der skal sørge for, at projektgennemgangen afholdes forud for opstarten af entreprisen med deltagelse af byg­herre, rådgiver(e) og entreprenør(er). Derudover skal eventuelle underentreprenører og underrådgivere ind­drages.

Efter projektgennemgangen er byg­herren forpligtet til snarest muligt at udarbejde en skriftlig redegørelse herom.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at projektgennemgangen ikke erstatter entreprenørens pligt til almindelig kvalitetssikring.

Granskning

Som et andet forsøg på at få parterne til at afdække projektets risici på et tidligt stadie er der indført regler om, at hver af de projekterende, inklusive eventuelle projekterende entreprenører, skal granske eget projekt for at af­dække risici og grænse­flader til andres projekter. Ved delt rådgivning skal projekterings­ledelsen koordinere granskningerne af det samlede projekt.

Granskning er således en integreret del af parternes ydelser og skal medvirke til, at behovet for løbende ændringer og antallet af fejl mindskes.

Tilsyn

Allerede under projektgennemgangen kan bygherren beslutte, at der skal føres et mere målrettet tilsyn med specifikke dele af entreprisen, ligesom parterne løbende efter behov kan an­mode om tilsynsgennemgang.

Byg­herren har ret til at afvise en tilsyns­gennemgang, hvis det ikke vurderes at være nødvendigt.

Løbende opdatering af budgetter mv.

Foruden granskning skal rådgiveren færdigmelde hver projekteringsfase til bygherren. Samtidig med færdig­meldingen skal rådgiveren fremlægge opdaterede budgetter og arbejds- og tidsplaner.

Rådgiveren er dog forpligtet til straks at meddele eventuelle væsentlige overskridelser af det seneste budget, når dette opdages, så bygherren hele tiden har mulighed for at styre økonomien i projektet. Det kan desuden være en misligholdelse af aftalen, hvis for­pligtelsen ikke overholdes.

Som bygherre bør du løbende overveje:

  • Er kvalitetssikring og granskning løbende gennemført?
  • Har rådgiver færdigmeldt faserne og fremlagt granskningsmaterialet?
  • Er tidsplaner, status på ekstra­arbejder mv. løbende blevet opdateret?

ÆNDRINGER I ARBEJDET

Ændringer i arbejdet er en hyppig årsag til tvister. AB-udvalget har derfor haft fokus på at tvinge parterne til inden for nærmere angivne frister at få afklaret, om der er tale om en ændring. Hovedregler er, at krav om forandring i aftalen med hensyn til pris, tid og sikkerhed skal fremsættes “snarest muligt”, og den anden part skal tilsvarende svare “snarest muligt”.

Hvis der er tale om en ændring, skal parterne snarest indgå en tillægsaftale med beskrivelse af forandringer for pris og tid samt eventuel justering af sikkerhedsstillelsen.

Som en nyhed fremgår det nu af reglerne, at entreprenøren eller råd­giveren ikke er forpligtet til at udføre et stykke arbejde, før bygherren på anmodning har svaret på, om bygherren er enig i, at der er tale om en ændring.

En anden betydelig ændring er, at entreprenøren hhv. rådgiveren skal anmode om betaling for ekstraarbejder inden rimelig tid, efter at de er udført, samt at sådanne forhold og krav løbende skal registreres på bygge­møder og byg­herremøder.

På trods af de skærpede regler skal bygherre være opmærksom på, at parterne ikke pr. automatik fortaber deres rettigheder til betaling eller tids­fristforlængelse ved manglende over­holdelse af fristerne. Der er altså fortsat ikke tale om præklusive frister, men det må forventes, at der skal mindre til, før et krav om ekstrabetaling og tidsfrist­forlængelse er fortabt ved passivitet.

Samtidig skal AB 18 reglerne om ændring(er) læses og forstås i en udbudssammenhæng. De udbuds­retlige regler sætter visse begrænsninger for adgangen til at foretage ændringer i en indgået kontrakt. Offentlige bygherrer skal derfor altid vurdere, om en konkret ændring kan ske uden fornyet udbud. Aftaledokumenterne har i denne
sammen­hæng ikke forrang for udbuds­reglerne, som “genopstår” i udførelses­fasen, hvis parterne uden hjemmel foretager væsentlige ændringer af kontrakten.

Udgangspunktet er, at ændringer, som er forudset i klare og entydige klausuler, ikke udbudsretligt er problematiske. Desværre passer de færreste ændringer i den kategori. Afhængigt af en ændrings prismæssige værdi, nødvendighed og (u-)forud­sigelighed indeholder såvel udbuds- som tilbudsloven mulighed for, at ændringer kan ske uden fornyet udbud. Det vil dog altid bero på en konkret vurdering.

FORSINKELSE

En hyppig årsag til tvister er diskussioner om ret til tidsfristfor­længelse og de økonomiske konsekvenser heraf.

I et forsøg på at dæmme op for en række af disse tvister, har AB-udvalget indføjet i reglerne, at bygherren skal opfylde følgende betingelser for at kunne opkræve dagbod:

  • Fristen og dagboden skal fremgå klart af aftalen.
  • Bygherren skal løbende have noteret overskridelsen af fristen, således som den måtte være ændret ved en frist­forlængelse.
  • Bygherren skal i rimelig tid efter at være blevet bekendt med, at fristen vil blive overskredet, meddele, at bygherren vil kræve dagbod og fra hvilket tidspunkt.

Desuden er det præciseret, at dag­boden skal beregnes som en brøkdel af entreprisesummen uden moms pr. for­sinket arbejdsdag, indtil entreprisen er færdig. Der er fortsat ikke grund­lag for, at man som bygherre kan få erstatning udover den aftale dagbod.

Som bygherre er det altså vigtigt at være opmærksom på at indgå en utve­tydig aftale om dagbod og løbende følge med i byggeriets fremdrift, så man kan nå at reklamere rettidigt i tilfælde af forsinkelse fra entreprenørens side.

Hvis der ikke er aftalt dagbod, er den udfyldende regel fortsat, at bygherren er berettiget til erstatning for dokumenterede tab i medfør af den ansvarspådragende forsinkelse.

AB-SYSTEMET BETYDER FLERE OG MERE DETALJEREDE REGLER

Det nye AB-system indfører flere og mere detaljerede regler for parternes ageren under udførelsen. Den grund­læggende tankegang er, at jo tidligere problemer identificeres og adresseres, des bedre og billigere kan de håndteres. Samtidig kan manglende iagttagelse af reglerne udgøre en misligholdelse af aftalen eller resultere i fortabelse af rettigheder.

Det er derfor vigtigt, at man som byg­herre ikke blindt overlader tilsyns­forpligtelserne til sin bygherrerådgiver eller anden tilsynsførende, men – som minimum – er opmærksom på, om de konkrete tiltag rent faktisk udføres af bygherrerådgiveren.

Særligt i forhold til ændringer er det vigtigt for offentlige bygherrer at være op­­mærksomme på, om en ændring udløser (ny) udbudspligt.

Forfattere

Niels Jørgen Oggesen

Partner

Sebastian Greva

Advokatfuldmægtig

Katrine Pristed Michaelsen

Advokatfuldmægtig