Der kan – og i nogle tilfælde skal – stilles krav om etablering af foranstaltninger i form af fællesarealer, vejadgang mv. som betingelse for, at nyt byggeri må tages i brug. Det er ikke altid muligt eller hensigtsmæssigt for udvikling af området, at sådanne foranstaltninger udføres, inden det nye byggeri tages i brug. Derfor er der i plan- og byggeloven hjemmel til, at der mod sikkerhedsstillelse kan gives tilladelse til ibrugtagning, før foranstaltningerne etableres.
Planloven
Ifølge planlovens § 15, stk. 2, nr. 12, kan der optages bestemmelser i en lokalplan, som gør ibrugtagning betinget af etablering af fællesanlæg. Hjemlen til at kræve sikkerhed fremgår ikke udtrykkeligt. Det er imidlertid fast antaget i praksis, at kommunen kan stille krav om sikkerhed som betingelse for en tidsbegrænset dispensation fra lokalplanen til færdiggørelse af fællesanlæg efter, at bebyggelsen er taget i brug.
Byggeloven
Ifølge byggelovens § 4, stk. 1, må en ny bygning ikke tages i brug, før der blandt andet er etableret fornøden adgang til vej. Af § 4, stk. 2, fremgår det, at kommunen kan stille krav om sikkerhed, hvis vejadgangen mv. ikke er udført, inden bebyggelsen påbegyndes.
Hvad kan kommunen kræve sikkerhed for?
Planlovens § 15, stk. 2, nr. 12, vedrører etablering af fællesarealer. Begrebet fortolkes bredt og omfatter blandt andet fælles opholdsarealer, regnvandsbassiner og særlige bygninger til fælles formål. Stier og boligveje er ifølge praksis også omfattet af begrebet, hvis der er tale om private fællesveje.
Byggelovens § 4, stk. 1, indeholder derimod en udtømmende liste over de foranstaltninger, der skal udføres og kan kræves sikkerhed for. Det omfatter adgang til vej, afledning for spildevand mv., drikkevandsforsyning og forsvarlig mulighed for brandslukning.
Bestemmelsernes anvendelsesområde er således forskelligt, men den brede fortolkning af fællesarealer efter planloven vurderes at indebære et vist overlap. De to bestemmelser supplerer således hinanden, men kan ud fra vores vurdering håndhæves uafhængigt af hinanden.
Hvornår skal garantien stilles?
Ifølge planloven skal fællesanlæg være tilvejebragt på det tidspunkt, hvor ny bebyggelse tages i brug. Det er efter vores opfattelse centralt, at kommunen kræver sikkerheden stillet straks efter meddelelsen af dispensation, så der kan trækkes på den, hvis fristen for etablering af fællesanlæggene ikke overholdes.
Efter byggeloven kan der kræves sikkerhedsstillelse, hvis de påkrævede foranstaltninger ikke er etableret, inden bebyggelsen påbegyndes. Det betyder, at sikkerheden kan kræves stillet allerede på tidspunktet for meddelelse af byggetilladelse.
Begrænsninger i anvendelsesområdet?
Kravet om sikkerhedsstillelse kan give anledning til udfordringer i byudviklingsområder. Det gælder især, hvis den oprindelige ejer af et samlet område udstykker og frasælger parceller, inden de enkelte parceller er bebygget, mens den oprindelige ejer forbliver ejer af – og ansvarlig for – etableringen af fællesarealer mv. Hverken planloven eller byggeloven tager stilling til, hvordan (og om) krav om sikkerhedsstillelse kan håndhæves, når fællesarealer og nyopført bebyggelse ejes af forskellige parter. Vi anbefaler derfor, at fremgangsmåden altid overvejes konkret, herunder i relation til, om der kan kræves sikkerhed, og hvem kravet kan rettes imod.