Horten har i en ny afgørelse ved Landsskatteretten opnået fuldt medhold for en klager i forbindelse med overdragelse af en ejendom fra forældre til søn ved anvendelse af værdiansættelsescirkulæret om fast ejendom, herunder 15%-reglen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret om fast ejendom. Hovedreglen er, at det er markedsværdien, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af ejendommen. I værdiansættelsescirkulærets punkt 6 findes der dog en undtagelse hertil, jf. nærmere herom nedenfor.

15% reglen i værdiansættelsescirkulæret om fast ejendom

Værdiansættelsescirkulæret fra 1982 beskriver, at fast ejendom kan overdrages til en værdi, som er +/- 15% af den omregnede kontantværdi af den seneste offentlige ejendomsvurdering ("15 %-reglen"). Reglen kan fx anvendes ved gaveoverdragelser mellem forældre og børn.

Hvis der er indtruffet væsentlige faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen siden den senest offentliggjorde ejendomsvurdering, så gælder reglen ikke. Derudover fremgår det af praksis, herunder bl.a. SKM2016.279.HR og SKM2018.551.LSR, at den såkaldte 15%-regel fortsat udgør udgangspunktet for værdiansættelsen af en fast ejendom indenfor gaveafgiftskredsen, dog vil der i de tilfælde, hvor der forefindes ”særlige omstændigheder”, være grundlag for at fravige dette udgangspunkt.

"særlige omstændigheder"

Skatteministeriet har i maj 2020 udsendt et udkast til ændringer til værdiansættelsescirkulæret om fast ejendom. I forbindelse med udsendelsen af udkastet, er der også udsendt et styresignal, hvori det forsøges, at beskrive, hvornår der er tale om "særlige omstændigheder". Det er anført heri, at det beror på en samlet, konkret vurdering af blandt andet prisforskellen mellem overdragelsessummen og handelsværdien, om der foreligger "særlige omstændigheder". Herunder indgår det bl.a., om ejendommen for nyligt har været handlet mellem uafhængige parter og om der er foretaget belåning af ejendommen ud fra en højere vurdering m.fl. Den generelle prisudvikling i nærområdet kan ifølge styresignalet også indgå i den samlede vurdering.

Fuldt medhold ved Landsskatteretten

I den pågældende sag havde klageren i september 2018 købt en ejendom af sine forældre. Overdragelsen af ejendommen blev gennemført til en pris i intervallet +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering af ejendommen. I forbindelse med overdragelsen optog klageren et realkreditlån, som blev anvendt til at berigtige overdragelsessummen samt til at yde et lån og en gave til klagers forældre. De respektive beløb blev overført til klagerens forældre, for at forældrene kunne indfri deres samlede realkreditgæld.

Det var Skattestyrelsens opfattelse, at der i denne konkrete sag forelå "særlige omstændigheder", herunder særligt med henblik på optagelsen af realkreditlånet på et højere beløb end overdragelsessummen samt den generelle prisudvikling. Af den grund var det Skattestyrelsens opfattelse, at en værdiansættelse inden for 15 %-reglen ikke skulle godkendes. På denne baggrund foretog Skattestyrelsen en skønnet markedsværdi af ejendommen og anså forskelsværdien på overdragelsessummen og den skønnede markedsværdi som en afgiftspligtig gave til klager.

Hertil bemærkede Landsskatteretten i den konkrete sag, at det forhold at ejendommens handelsværdi var kendt forud for familieoverdragelsen, ikke skulle anses som en "særlig omstændighed". Derudover fandt Landsskatteretten, bl.a. med henvisning til SKM2018.551.LSR og SKM2007.431.LSR, at det forhold, at klageren i forbindelse med familieoverdragelsen optog et realkreditlån på et højere beløb end overdragelsessummen, heller ikke udgjorde en "særlig omstændighed".

Landsskatteretten gav derfor klageren fuldt medhold i det påklagede forhold, og ændrede Skattestyrelsen afgørelse og nedsatte den opgjort værdi af ejendommen til den oprindelige anvendte overdragelsessum.

Skal vi hjælpe dig med din skattesag?

Hvis du er involveret i en skattesag og ønsker assistance ved Skattestyrelsen eller Landsskatteretten er du velkommen til at kontakte advokat Thomas Booker, der er partner i skatteafdelingen hos Horten.

kontakt

Thomas Booker

Partner

Rasmus Heinemann Sørensen

Advokat