Flere butikker, restauranter og andre erhvervslejere er pressede i kølvandet på covid-19-krisen. Udlejere af erhvervsejendomme bør derfor være opmærksomme på, at selvom man har forsøgt at dække sig ind i lejekontrakten, kan et erhvervslejemål overtages af en tilfældig lejer, hvis den oprindelige lejer tages under rekonstruktion.

Mange udlejere vælger at fravige en lejers ret til afståelse efter erhvervslejelovens § 55, når der indgås erhvervslejekontrakter med nye lejere. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at hvis en lejer bliver insolvent og ikke længere kan betale sine regninger, kan udlejer blive nødt til at acceptere, at en ny lejer overtager lejemålet. Det gælder selvom udlejer har gjort, hvad han kunne for at begrænse afståelsesmuligheden i erhvervslejekontrakten.

Rekonstruktion og afståelse

Afståelsen kan ske i forbindelse med en rekonstruktion, hvor erhvervslejekontrakten med den oprindelige lejer overdrages som led i en virksomhedsoverdragelse af det nødlidende lejerselskab i overensstemmelse med konkurslovens § 14c.

Der er her tale om et lovbestemt, tvunget skyldnerskifte. Derfor har udlejer som udgangspunkt ikke mulighed for at modsætte sig, at rekonstruktøren indgår aftale om afståelse af lejemålet til en ny lejer i forbindelse med en rekonstruktion af det oprindelige lejerselskab. Reglen er præceptiv, og kan derfor ikke gyldigt fraviges i erhvervslejekontrakten.

Rekonstruktionsreglerne medfører desuden, at den type virksomhedsoverdragelser kan ske inden for ganske få dage. Udlejer må derfor acceptere, at lejemålet pludselig kan være overtaget af en ny lejer, som man måske ikke har interesse i at udleje til.

Den nye lejer vil blive indsat i lejemålet på samme vilkår som den oprindelige lejer. Udlejer bør derfor være opmærksom på, at en erhvervslejekontrakt med særligt gunstige vilkår for lejer, fx grundet gode samarbejdsrelationer, vil kunne overtages af en tilfældig lejer, hvis den oprindelige lejer tages under rekonstruktionsbehandling.

Selv i situationer, hvor lejer umiddelbart ser ud til at have en sund økonomi, bør udlejer have disse regler for øje, da eksterne forhold hurtigt kan vende billedet, hvilket vi har været vidne til under covid-19-krisen.

Undgå tilfældig lejers overtagelse af lejemål via opsigelse eller ophævelse i rette tid

En overdragelse af erhvervslejekontrakten som led i en virksomhedsoverdragelse i rekonstruktion vil kræve, at rekonstruktøren allerede har truffet beslutning om at videreføre erhvervslejekontrakten i overensstemmelse med konkurslovens § 120.

Opsiges lejekontrakten i overensstemmelse med lejekontraktens bestemmelser og inden rekonstruktionen påbegyndes, kan det derfor forhindre afståelse af lejemålet.

Afståelse kan også undgås ved at ophæve erhvervslejekontrakten, hvis det sker mere end fire uger før rekonstruktionen indledes. Det er derfor vigtigt, at udlejer er opmærksom på tegn på fremtidige problemer hos lejer.

Udlejer skal derfor indtænke, hvorvidt udlejers forsøg på at hjælpe lejer ved fx ikke at ophæve lejekontrakten (give henstand), vil være nok til at sikre lejers overlevelse. Hvis lejer trods udlejers henstand eller lignende alligevel tages under rekonstruktion, afskærer udlejer sig hermed fra at hæve lejekontrakten og dermed undgå den tvungne afståelse.

Hvis udlejer har nået at indrette sig på ophævelsen af lejekontrakten fx ved at udsætte den oprindelige lejer af lejemålet eller ved at have indgået en aftale med en ny lejer, vil det også forhindre, at lejekontrakten videreføres, uanset om det måtte være sket mindre end fire uger før rekonstruktionens indledning.
Derudover vil en ophævelse af lejekontrakten kunne opretholdes, hvis den misligholdelse, der har ført til opsigelsen, bunder i andre forhold end rekonstruktionens indledning og/eller lejerens manglende betaling af leje.

Hvis det ikke er muligt for udlejer at hæve lejekontrakten, på trods af restancer forud for rekonstruktionens indledning, vil et eventuelt depositum dog kunne anvendes til dækning af restancerne. Depositummet vil desuden kunne kræves retableret af den nye lejer i henhold til lejekontraktens vilkår.
Retableres depositummet ikke, vil udlejer efter de almindelige obligationsretlige regler kunne ophæve lejekontrakten.

Andre muligheder for at undgå afståelse

Ifølge konkurslovens § 14 c vil "aftaleforholdets beskaffenhed" kunne betyde, at en erhvervslejekontrakt ikke kan overdrages.

Hvis lejers opfyldelse af en lejekontrakt kræver helt særlige kompetencer, fx goodwill, adgang til nøglemedarbejdere, særlig IPR eller øvrige aktiver, som en ny lejer ikke har erhvervet sig eller som en lejer ikke har adgang til, vil det tale for, at det vil være urimeligt at opretholde lejekontrakten.

Aftaleforholdets beskaffenhed kan på den måde føre til, at lejemålet ikke kan afstås. Ved at være opmærksom på det, når man udarbejder lejekontrakten, kan risikoen for afståelse i konkurslovens § 14c i visse tilfælde mindskes betydeligt.

Fire gode råd i relation til afståelsesreglerne i rekonstruktion

  • Foregrib situationen ved at gøre lejekontrakten vanskeligere at afstå pga. "aftaleforholdets beskaffenhed".
  • Ved den mindste bekymring omkring lejers betalingsevne bør man ikke aftale særligt gunstige lejevilkår.
  • Ved konkret mistanke omkring lejers betalingsevne bør man overveje at ophæve/opsige lejekontrakten for at undgå pludselig afståelse ved en eventuel rekonstruktion.
  • Det anbefales generelt at søge juridisk bistand både, når lejekontrakten indgås, ved en eventuel opsigelse eller ophævelse af lejekontrakten samt i tilfælde af lejers betalingsstandsning.

Forfattere

Rune Halkjær Ebbesen

Senioradvokat

Kenneth Steenberg

Advokat