Rundt om i Danmark opføres flere og flere sommerhuse med sengepladser til op mod 20 personer. Husene har ofte swimmingpool, spabad mv. Der er tale om såkaldte supersommerhuse, der på grund af størrelse, faciliteter og antallet af sengepladser afviger fra den traditionelle forståelse af, hvordan et sommerhus ser ud og er indrettet. 

Denne afvigelse giver anledning til en række udfordringer i kommunerne, ikke mindst på grund af en ofte ganske vold­som offentlig interesse og debat. Derfor giver vi nogle gode råd til, hvor­dan kommunerne kan imødegå nogle af de udfordringer, der opstår i sager om supersommerhuse.

1. Undersøg om bygge­projektet udløser lokalplanpligt

Hvis det vurderes, at opførelsen af et eller flere supersommerhuse vil medføre væsentlige ændringer i det eksisterende miljø, har kommunen efter planlovens § 13 pligt til at tilvejebringe en lokalplan, selvom et areal i kommuneplanen er udlagt til sommerhusbebyggelse. En væsentlig ændring af det eksisterende miljø kan være en følge af projektets omfang, herunder størrelse af det enkelte sommerhus, den samlede volumen af byggeri eller indvirkning på omgivelserne, inklusive graden af afvigelse fra det eksisterende bygningsmæssige udtryk. Supersommerhuse kan på grund af størrelse og indretning anses for at med­føre en arealanvendelse, der er anderledes intensiv end almindelig sommerhusbebyggelse. Kommunen har desuden pligt til at udarbejde en lokal­plan, før der gennemføres større udstykninger. I hvert tilfælde bør kommunen undersøge, om det konkrete bygge- og anlægsarbejde eller ud­stykning udløser lokalplanpligt.

2. Tjek om byggeprojektet kan rummes inden for den eksisterende lokalplan

Er det pågældende (sommerhus-)om­råde allerede omfattet af en lokal­plan, skal kommunen påse, at det påtænkte projekt kan rummes inden for den. Hvis ikke det er tilfældet, må kommunen over­veje, om der er hjemmel til at dispensere fra de relevante bestemmelser i lokalplanen, eller om der i stedet skal iværksættes en proces med henblik på at udarbejde en ny lokalplan, der mulig­gør projektet. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens anvendelses- og formåls­bestemmelser, da disse bestemmelser udgør en del af lokal­planens principper. Om supersommer­huses indretning og intensiverede udnyttelse repræsenterer noget, der også kan betragtes som en anderledes areal­anvendelse, er ikke afgjort i praksis.

I tvivlstilfælde er det vores anbefaling, at der udarbejdes en ny lokalplan for området, da det reducerer risikoen for klagesager.

3. Vær opmærksom på eventuelle behov for ny infrastruktur

Supersommerhuse placeres oftest i eksisterende sommerhusområder og uden for byerne. Idet supersommerhuse har plads til et stort antal mennesker, må der som led i processen tages stilling til, om der er behov for en ændret infra­struktur. Er forsyningsanlæg til energi, vand og kloakering tilstrækkeligt ud­­bygget til at håndtere det øgede forbrug?

Derudover anbefaler vi, at det som led i en lokalplanproces indtænkes, om der er behov for ændringer i vejadgang til området, og om der findes tilstrækkelig mange parkeringspladser til at kunne håndtere de til tider mange gæster.

4. gå i dialog med borgerne i området så tidligt som muligt

Hvis kommunen planlægger etablering af supersommerhuse, anbefaler vi endeligt, at kommunen – i tillæg til de lovpligtige naboorienteringer – tidligt i processen iværksætter en dialog med borgerne i lokalmiljøet.

Igennem denne dialog kan kommunen give borgerne information og ind­drage dem i processen i et videre omfang end minimumskravene i lov­givningen. Tidlig involvering og et forøget informations­niveau kan være med­virkende til, at kommune og borgere i forening finder den mest optimale måde at indpasse sommerhusene i området.

Forfattere

Poul Hvilsted

Advokat (H)

Sofie Dehlholm Skovgaard

Senioradvokat

Tina Toft

Director, advokat