Denne afvigelse giver anledning til en række udfordringer i kommunerne, ikke mindst på grund af en ofte ganske voldsom offentlig interesse og debat. Derfor giver vi nogle gode råd til, hvordan kommunerne kan imødegå nogle af de udfordringer, der opstår i sager om supersommerhuse.
1. Undersøg om byggeprojektet udløser lokalplanpligt
Hvis det vurderes, at opførelsen af et eller flere supersommerhuse vil medføre væsentlige ændringer i det eksisterende miljø, har kommunen efter planlovens § 13 pligt til at tilvejebringe en lokalplan, selvom et areal i kommuneplanen er udlagt til sommerhusbebyggelse. En væsentlig ændring af det eksisterende miljø kan være en følge af projektets omfang, herunder størrelse af det enkelte sommerhus, den samlede volumen af byggeri eller indvirkning på omgivelserne, inklusive graden af afvigelse fra det eksisterende bygningsmæssige udtryk. Supersommerhuse kan på grund af størrelse og indretning anses for at medføre en arealanvendelse, der er anderledes intensiv end almindelig sommerhusbebyggelse. Kommunen har desuden pligt til at udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger. I hvert tilfælde bør kommunen undersøge, om det konkrete bygge- og anlægsarbejde eller udstykning udløser lokalplanpligt.
2. Tjek om byggeprojektet kan rummes inden for den eksisterende lokalplan
Er det pågældende (sommerhus-)område allerede omfattet af en lokalplan, skal kommunen påse, at det påtænkte projekt kan rummes inden for den. Hvis ikke det er tilfældet, må kommunen overveje, om der er hjemmel til at dispensere fra de relevante bestemmelser i lokalplanen, eller om der i stedet skal iværksættes en proces med henblik på at udarbejde en ny lokalplan, der muliggør projektet. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens anvendelses- og formålsbestemmelser, da disse bestemmelser udgør en del af lokalplanens principper. Om supersommerhuses indretning og intensiverede udnyttelse repræsenterer noget, der også kan betragtes som en anderledes arealanvendelse, er ikke afgjort i praksis.
I tvivlstilfælde er det vores anbefaling, at der udarbejdes en ny lokalplan for området, da det reducerer risikoen for klagesager.
3. Vær opmærksom på eventuelle behov for ny infrastruktur
Supersommerhuse placeres oftest i eksisterende sommerhusområder og uden for byerne. Idet supersommerhuse har plads til et stort antal mennesker, må der som led i processen tages stilling til, om der er behov for en ændret infrastruktur. Er forsyningsanlæg til energi, vand og kloakering tilstrækkeligt udbygget til at håndtere det øgede forbrug?
Derudover anbefaler vi, at det som led i en lokalplanproces indtænkes, om der er behov for ændringer i vejadgang til området, og om der findes tilstrækkelig mange parkeringspladser til at kunne håndtere de til tider mange gæster.
4. gå i dialog med borgerne i området så tidligt som muligt
Hvis kommunen planlægger etablering af supersommerhuse, anbefaler vi endeligt, at kommunen – i tillæg til de lovpligtige naboorienteringer – tidligt i processen iværksætter en dialog med borgerne i lokalmiljøet.
Igennem denne dialog kan kommunen give borgerne information og inddrage dem i processen i et videre omfang end minimumskravene i lovgivningen. Tidlig involvering og et forøget informationsniveau kan være medvirkende til, at kommune og borgere i forening finder den mest optimale måde at indpasse sommerhusene i området.