Den 18. august 2020 fremlagde regeringen udspillet 'Ny ret til tidlig pension', der blandt andet skal finansieres gennem lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer. I en række spørgsmål stillet til Skatteministeren gøres vi lidt klogere på det eventuelt kommende lovforslag.

Hvilke ejendomme og virksomheder bliver omfattet af lagerbeskatningen?

Det er fortsat usikkert, hvilke ejendomme og hvilke typer virksomheder, der vil blive omfattet af ændringen til lagerbeskatning. Fra Skatteministeren lyder det, at dette vil blive afklaret i forbindelse med det lovforberedende arbejde. Til brug for beregningen af provenuet på 850 millioner kroner er det dog lagt til grund, at det er bolig- og erhvervsejendomme, som ejes af et selskabsbeskattet selskab og som anvendes til udlejning, der vil blive omfattet af lagerbeskatningen.

Selskaber vil fritages for lagerbeskatning for ejendomme, som selskaber anvender som led i sin egen erhvervsmæssige virksomhed. Der kan fx være tale om et kontordomicil eller en produktions- eller lagerbygning. Det er pt. lidt usikkert, hvorvidt der anlægges en koncernbetragtning eller om det er en selskab-for-selskab vurdering. Det har blandt andet betydning i koncerner, som har lagt egne kontor- og produktionsejendomme i et fælles selskab, som herefter udlejer de enkelte ejendomme til selskaber i koncernen.

I forhold til beregningen af provenuet på 850 millioner kroner er der en række usikkerheder herved. Der findes ikke statistikker over de årlige avancer fra ejendomme, der ejes af selskaber eller hvor mange ejendomme, der reelt skifter ejer uden beskatning. Provenuet vil derudover afhænge af den endelige model for lagerbeskatningen, hvilken først vil blive fastlagt i forbindelse med det lovforberedende arbejde.

Fradragsmuligheder?

Til spørgsmålet om, hvorvidt ejendomsselskaber, som ejer ejendomme, der falder i værdi, vil kunne modregne værdifaldet i eventuelle værdistigninger, svarer Skatteministeren, at en indførelse af lagerbeskatning vil føre til løbende beskatning af fremtidige værdistigninger, hvorefter det naturlige udgangspunkt vil være, at fremtidige tab vil være fradragsberettigede.

Værdistigningerne vil blive beskattet nominelt med selskabsskat på 22 %, mens der samtidig vil være mulighed for at fradrage underskud mv. fra andre dele af koncernen heri. Fradragsmulighederne vil dog først blive fastlagt i forbindelse med udarbejdelse af lovforslaget. Selskaber skal selv efter gældende regnskabsstandarder foretage en ansættelse af den aktuelle handelsværdi for hver enkelt ejendom, og dermed også fastlægge om der er tale om en værdistigning eller et tab. For selskaber som i dag indregner udlejede ejendomme til kostpriser, vil overgangen til lagerbeskatning utvivlsomt medfører øgede omkostninger og administrative byrder.

Mindre attraktivt at investere i ejendomme?

Regeringen vil med lovforslaget gøre op med muligheden for at undgå beskatning af ejendomsavance ved at placere ejendomme i et datterselskab, da gevinster på datter-selskabsaktier er skattefrie. Hvorvidt det gøres mindre attraktivt at investere i ejendomme, vil det efter skatteministerens opfattelse have en begrænset effekt i forhold til, om ejendomsinvestorer fortsat vil bygge og renovere ejendomme, da ejendomsinvestorerne fortsat vil få noget ud af det, så længe investeringerne giver et almindeligt afkast efter skat.

Lovforslag i strid med dobbeltbeskatningsoverenskomster?

Spørgsmålet er derudover, om den løbende beskatning af ejendomme vil være i strid med Danmarks dobbeltbeskatningsoverenskomster. I OECD's modeloverenskomst lyder det, at Danmark i forhold til udenlandske ejere af ejendomme i Danmark har ret til at beskatte ejendomsavancer ved "afståelse" af fast ejendom, hvorfor spørgsmålet er, om en løbende beskatning vil være i overensstemmelse med Danmarks dobbeltbeskatningsoverenskomster. Spørgsmålet er relevant, da lagerbeskatningen også vil komme til at ramme udenlandske ejere, som ejer ejendomme i Danmark. Skatteministeren har endnu ikke taget stilling til dette.

Læs også:
Finansiering af tidlig pension via lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer

kontakt

Thomas Booker

Partner

Louise Rude Olesen

Advokatfuldmægtig