Den 1. juli 2021 forventes de nye regler i momsloven at træde i kraft. Reglerne indfører et ændret grundlag for beregning af moms ved udtagning af varer, aktiver og investeringsgoder og kan have store konsekvenser for ejendomsprojekter, der skifter anvendelse fra momspligtigt salg til momsfritaget udlejning.

Allerede i november 2019 vedtog folketinget Lovforslag nr. 27A, der bl.a. indførte ændringer i momslovens regler om udtagning af varer, aktiver og investeringsgoder. Formålet med ændringerne var at bringe momsloven i overensstemmelse med EU’s fælles momsdirektiv.

På tidspunktet for vedtagelsen af ændringsloven var der endnu ikke fastsat et ikrafttrædelsestidspunkt for ændringerne, der afventede EU-kommissionens behandling. Skatteministeriet har efterfølgende den 13. januar 2021 bekendtgjort, at reglerne vil træde i kraft 1. juli. 2021.

Gældende regler om udtagningsmoms

Efter de nuværende regler afregnes der 25 % udtagningsmoms, når et aktiv overgår fra en momspligtig anvendelse til en momsfritaget anvendelse. Det vil være tilfældet, hvor en ejendom, der er opført med henblik på salg, overgår til udlejning, fx fordi et salg viser sig at være sværere end forventet.

Reglerne om udtagningsmoms sidestiller dermed en virksomhed, der opfører en ejendom med henblik på momspligtigt salg, med en virksomhed, der opfører med henblik på momsfritaget udlejning. Udtagningsmomsen udligner med andre ord konsekvenserne af den ændrede anvendelse.

De nye regler

Hvis en ”ny ejendom” overgår fra en momspligtig anvendelse til en momsfritaget anvendelse, skal der efter de nye regler betales udtagningsmoms af et beløb, der svarer til markedsprisen på udtagningstidspunktet. En ejendom betragtes efter momslovens regler som ny, hvis den er mindre end 5 år gammel.

Det betyder bl.a., at virksomheder, der opfører en ejendom med henblik på salg, men som af den ene eller den anden årsag ender med at udleje ejendommen, fremover vil opleve en anden momsbelastning, end virksomheder som opfører en ejendom med henblik på udlejning.

Konsekvenserne af de nye regler

Når udtagningsmomsen skal betales af markedsprisen på udtagningstidspunktet, vil der, sammenholdt med de nuværende regler, formentlig opstå en større økonomisk byrde, idet markedsprisen oftest vil være højere end den momsbelagte kostpris.

Hvor en ejendom er indkøbt uden moms, og der efterfølgende er genereret en stor avance, vil der opstå en særlig stor økonomisk byrde.

Derudover medfører ændringerne likviditetsmæssige påvirkninger, da udtagningsmomsen efter de nye regler skal afregnes på udtagningstidspunktet fremfor den nugældende 10-årige momsreguleringsperiode (der populært er kendt som en rentefri ”momskredit”).

Problematikker

Ændringerne rejser en række spørgsmål, fx er det uvist, hvordan markedsprisen på udtagningstidspunktet skal fastsættes. Dette udfordres yderligere i de tilfælde, hvor udlejning sker, fordi en ejendom ikke kan sælges. Det er derfor forventeligt, at der vil opstå en diskussion mellem aktørerne på ejendomsmarkedet og Skattestyrelsen, der formentlig ikke vil have samme syn på værdifastsættelsen.

Hortens anbefalinger

I og med at de nye regler om udtagningsmoms nu forventes at træde i kraft 1. juli 2021, anbefaler Horten, at virksomheder snarest begynder at forberede sig på konsekvenserne.

Virksomheder bør således være opmærksomme på, at en ændret anvendelse vil være omfattet af de nye regler, hvis omlægning sker efter 1. juli 2020.

kontakt

Rune Halkjær Ebbesen

Senioradvokat

Michael Neumann

Partner