Den 9. september 2022 sendte regeringen sit udkast lovforslag om begrænsning på huslejestigninger på 4% årligt i høring. Vi har gennemgået regeringens udkast og kommer her med en oversigt over de væsentligste punkter.

Maksimal stigning i husleje på 4 % p.a.

Uanset ændringer i NPI (nettoprisindekset) vil der efter lovens ikrafttræden, hvis denne vedtages i uændret form, maksimalt kunne reguleres 4% p.a. på baggrund af NPI-stigninger i årene 2022 og 2023.

Begrænsningen skal også gælde for allerede meddelte huslejestigninger, men begrænsningen får først virkning efter udløbet af den periode, hvor lejer kan opsige lejemålet - typisk 3 måneder. Hvis lejer har en længere opsigelsesperiode, eller lejemålet er uopsigeligt for lejer i en periode, indtræder begrænsningen først efter udløbet af uopsigeligheden. Indtil dette tidspunkt vil udlejer kunne opkræve den allerede meddelte regulering. Lejer har ikke ret til tilbagebetaling af allerede opkrævede stigninger.

Regulering ved driftsudgifter på over 4%

Der er dog den undtagelse, at hvis udlejer kan dokumentere, at ejendommens rimelige og nødvendige driftsudgifter (skatter og afgifter, forsikring, vedligeholdelse, administration, forbrugsudgifter, forbrugsregnskaber, vicevært, renholdelse, finansieringsomkostninger og øvrige udgifter) er steget med mere end 4%, kan udlejer meddele en højere regulering.

Dokumentation for omkostningerne

Der skal i givet fald sendes dokumentation for omkostninger og opgørelse over, at disse er steget mere end 4% til lejerne, ligesom lejerne skal have oplysninger om deres mulighed for at gøre indsigelse.

Indsigelse over opgørelsen

Hvis lejerne ikke vil godkende opgørelsen, skal der gøres indsigelse over for udlejer inden for seks uger. Lejer behøver ikke begrunde sin indsigelse, men denne skal dog være skriftlig. Udlejer vil herefter skulle indbringe sagen for Huslejenævnet i Aarhus (det gælder for hele landet) inden for yderligere seks uger, hvis udlejer vil fastholde reguleringen.

Udlejer har forsendelsesrisiko

Desuden er det relevant at være opmærksom på, at det fremgår af bemærkningerne, at lejers indsigelse skal anses som en pligtmæssig reklamation, som medfører, at udlejer bærer forsendelsesrisikoen. Det betyder reelt, at fristen for at indbringe reguleringen for huslejenævnet vil udløbe, selvom udlejer ikke er bekendt med, at lejer har gjort indsigelse. Bemærkningerne må forstås således, at det skal være udlejers risiko, og udlejer må i så fald meddele reguleringen på ny for at starte en ny frist.

Udlejer kan opkræve 4% i stigning indtil afgørelse

Ved indbringelsen til Huslejenævnet i Aarhus skal den nødvendige dokumentation følge med, og Huslejenævnet forventes at træffe afgørelse inden for tre måneder. Før afgørelsen kommer, kan udlejer alene opkræve de 4% procent i stigning.

Ekspropriativt indgreb?

Der har allerede været diskussioner om, hvorvidt indgrebet i eksisterende kontrakter er et ekspropriativt indgreb. Det fremgår af bemærkningerne, at lovgiver ikke afviser dette synspunkt, men dog er af den opfattelse, at der i de fleste tilfælde ikke vil være tale om ekspropriation. Det synes i bemærkningerne at være lovgivers opfattelse, at der ikke er tale om ekspropriation, da udlejer får mulighed for at meddele en højere regulering, hvis udlejer kan dokumentere, at ejendommens udgifter er steget mere end 4%, og en højere omkostningsstigning (med et loft på den fulde NPI-udvikling), som herefter vil kunne opkræves hos lejerne.

Vil du vide mere?

Læs mere om lovforslaget på Høringsportalen

Se det fremsatte lovforslag her: Forslag til 'Lov om ændring af lov om leje og lov om boligforhold'

Kontakt

Michael Neumann

Partner (H)

Rune Halkjær Ebbesen

Partner