Den mangeårige diskussion om spildevandsselskabernes forpligtelser i forbindelse med omdannelse og udstykning af tidligere erhvervsejendomme er endeligt afgjort af Højesteret.

Den 13. august 2021 afsagde Højesteret kendelse i en principiel sag om spilde­vandsselskabernes forsynings­forpligtelser i forbindelse med udstykning og om-­dannelse af tidligere erhvervs­ejendomme. Omdannelsen sker i sammen­hæng med udvikling til beboelses­formål. Typisk betyder det, at der sker en op­splitning af industri­ejendommen i mindre parceller, som skal rumme en meget større bygnings­masse, hvorfra spildevand skal afledes.

Forsyningspligtens afgrænsning

Kendelsen sætter punktum ved en problematik, der har været omdiskuteret siden 12. februar 2013, hvor en højeste­retsdom (U 2013.1332 H) afgjorde, at der ved omdannelse af tidligere erhvervs­ejendomme ikke er hjemmel i spilde­vands­betalingsloven til at opkræve supplerende tilslutningsbidrag ved spildevandsforsyning af de nye boliger. Dommen har den konsekvens, at spilde­vandsselskaberne ikke får ind­tægter i omdannelsessituationen, der kan finansiere etableringen af en ny afledningsstruktur.

Derfor har der efterfølgende været mange drøftelser mellem spilde­vands­selskaber og ejendomsudviklere landet over om, hvem der skal betale udgifterne til et nye kloaknet i forbindelse med omdannelsen på den tidligere industri­grund, som i forbindelse med om­dannelsen opdeles i flere nye matrikler.

I sin kendelse af 13. august 2021 har Højesteret nu afgjort, hvem der afholder udgifterne i omdannelsessituationen. Højesterets afgørelse er afsagt som en kendelse og ikke en dom, fordi den drejer sig om et delemne, der blev udskilt til selvstændig og forudgående prøvelse i byretten.

Sagen om forsyning af Grønttorvet

Den sag, der lå til grund for Højesterets kendelse, vedrørte forsyning af det tidligere Grønttorvet i Valby, som er omdannet til en ny bydel med mere end 3.000 nye boliger.

Sagen drejede sig om, hvorvidt spilde­vandsselskabet var forpligtet til at opføre et spildevandsanlæg internt på Grønttorvsområdet hvilket var nødvendigt til forsyning af den nye bebyggelse i området. I forlængelse heraf skulle det afklares, om spilde­vands­selskabet var forpligtet til at betale et vederlag for det spildevandsanlæg, som bygherre havde opført til forsyning af bebyggelsen.

Spildevandsselskabet og bygherre havde indgået en aftale om privat byggemodning, hvorefter bygherre skulle opføre spildevandsanlægget, der efterfølgende skulle overtages af spilde­vandsselskabet. Parterne kunne dog ikke blive enige om, hvorvidt spilde­vands­selskabet skulle betale vederlag ved overtagelsen af spildevandsanlægget. Det spørgsmål indbragte bygherre derfor for domstolene.

Under retssagen gjorde spildevands­selskabet gældende, at spildevands­selskabets forsyningsforpligtelser i forhold til fremføring af stik var opfyldt ved fremføring af stik til område­afgrænsningen for den oprindelige erhvervsejendom. I modsætning hertil hævdede bygherre, at spildevands­selskabet som følge af forsynings­pligten efter miljøbeskyttelseslovens § 32b, stk. 1, var forpligtet til at forsyne de nye udstykninger inde på selve området med selvstændige stik.

Afgørelser ved byret og landsret

Københavns Byret nåede ved sin dom af 28. juni 2018 frem til en forståelse af forsyningspligten svarende til spilde­vands­selskabets synspunkter under sagen og fandt derfor, at spildevands­selskabet havde opfyldt sin pligt til fremføring af stik ved forsyning af den oprindelige erhvervsejendom.

Modsat Københavns Byret fandt Østre Landsret ved sin dom af 28. januar 2020, at miljøbeskyttelseslovens § 32b, stk. 1, indebærer en pligt for spildevandsselskaberne til at føre stik frem til ejendomme inden for kloakopland, herunder til nye ejendomme, der udstykkes fra en allerede forsynet ejendom.

Højesterets kendelse

Ved sin kendelse af 13. august 2021 nåede Højesteret til samme afgrænsning af forsyningspligten som Østre Landsret og præciserede i sine præmisser, at det er udstykningslovens ejendomsbegreb, der afgrænser forsyningspligten. Højesteret fandt derfor, at spilde­vands­selskabet var forpligtet til at forsyne de nye udstykninger fra det tidligere Grønttorvsområde da udstykningerne blev til selvstændige ejendomme i udstykningslovens forstand.

Da det spildevandsanlæg, bygherre havde opført, dermed modsvarede en forsyningspligt for spildevands­selskabet, fandt Højesteret, at spildevandsselskabet var forpligtet til at betale for anlægget ved overtagelsen.

Højesterets kendelse afklarer problemstillingen generelt

Højesterets kendelse tager i sin formulering generelt stilling til afgrænsning af forsyningspligten og vil derfor også være gældende for afgrænsning af forsyningspligten i andre lignende sager om omdannelse af tidligere erhvervsejendomme.

Højesteret sondrer ikke mellem, om udstykningerne sker til fortsat erhvervs­anvendelse eller til boliganvendelse. Efter præmisserne i kendelsen synes det alene relevant, om der i forbindelse med omdannelsen udstykkes nye ejendomme i udstykningslovens forstand.

På den baggrund må forsyningspligten derfor forstås sådan, at den i alle tilfælde afgrænses i overensstemmelse med udstykningslovens ejendomsbegreb.

Den præmis betyder også, at forsynings­selskabernes forpligtelse vil afhænge af, hvordan ejendommen udstykkes, uanset om det sker i sammenhæng med en omdannelse eller alene en udstykning.

Spildevandsselskaber, der har haft samme praksis for afgrænsningen af forsyningspligten som spildevands­selskabet i sagen om forsyning af Grønttorvet, er på baggrund af Højesterets afklaring forpligtet til at indrette deres praksis sådan, at omdannelsessituationen fremadrettet håndteres i overensstemmelse med den nyeste praksis udstukket af Højesteret.

Forfattere

Poul Hvilsted

Partner

Marie Bockhahn

Specialistadvokat