Regeringen og de øvrige partier har dog netop fremlagt en aftale om kompensation for visse virksomheders faste udgifter, som også lægger op til at dække huslejebetalinger. Vi har skrevet særskilt om kompensationsordningen - læs mere her: Kompensation for virksomheders faste udgifter i perioden 9. marts - 9. juni 2020.
Da det imidlertid endnu fremstår uklart, i hvilket omfang kompensationen reelt dækker lejeudgifter for de enkelte virksomheder, kan det være aktuelt at afklare, hvem skal bære risikoen for disse nye tiltag i kampen mod COVID-19?
Erhvervslejeforholdet
Det klassiske erhvervslejeforhold består af udlejer på den ene side og lejer på den anden side. Udlejers primære forpligtelse er sædvanligvis at stille lokaler til rådighed for lejer, og lejers primære forpligtelse vil være at svare leje for brugen af lokalerne.
Sundhedsministeren vedtog 17. marts 2020 bekendtgørelse nr. 224 (COVID-19 Bekendtgørelsen). COVID-19 bekendtgørelsen trådte i kraft 18. marts 2020 og indeholder bl.a. påbud til erhvervsdrivende om at lukke en række erhvervslokaler. Det udfordrer udlejers mulighed for at stille erhvervslokaler omfattet af påbuddet til rådighed for lejers brug. Samtidigt udfordrer det lejers mulighed for at opretholde sin forretning og dermed mulighed for at betale leje.
Skal lejer fortsat betale leje, hvis lejers forretning skal lukkes?
Der må indledningsvist nok sondres mellem forskellige typer af erhvervslokaler/lejemål. Med COVID-19 bekendtgørelsen er der nedlagt påbud om lukning af restaurationer, natklubber, indkøbscentre, stormagasiner, arkader, haller, biografer, frisørsaloner m.fl.
Øvrige erhvervslokaler, som offentligheden har adgang til, kan som udgangspunkt fortsætte almindelig drift under hensyntagen til de yderligere begrænsninger i COVID-19 bekendtgørelsen, herunder krav om at der maksimalt må opholde sig en person pr. 4 kvadratmeter gulvareal, krav om indretning med henblik på minimering af smitte, krav om opsætning af informationsmateriale m.m.
Hvorvidt lejer i de erhvervslokaler, der er omfattet af lukningspåbuddet, fortsat skal betale leje, afhænger i første omgang af, hvad der måtte være aftalt i lejekontrakten, alternativt hvad der følger af Erhvervslejelovens bestemmelser eller øvrige deklaratoriske regler.
Lejekontrakter indeholder sædvanligvis ikke egentlige force majeure-bestemmelser. Derimod vil der være bestemmelser, der regulerer lejemålets lovlighed og anvendelse. Dog sigter de bestemmelser som udgangspunkt oftest alene på forholdene på ikrafttrædelsestidspunktet. Spørgsmålet er derfor, om lukningspåbuddet udgør en efterfølgende mangel ved lejemålet, og hvem der i så fald bærer risikoen herfor?
Det kan tænkes, at svaret på spørgsmålet findes i Erhvervslejelovens §§ 18-20, der vedrører lejers mangelsbeføjelser i tilfælde af, at lejemålets brugsværdi forringes.
Det kan fx diskuteres, hvorvidt der er tale om en 100 % brugsværdiforringelse, hvis en butik i et storcenter ikke kan åbne, fordi adgangen til et storcenter er lukket, og hvorvidt lejer på den baggrund kan kræve et 100 % nedslag i lejen.
Derudover bør der sondres mellem typerne af de lejemål, der er omfattet af lukningspåbuddet, og hvem påbuddet er rettet mod. Som bestemmelsen i COVID-19 Bekendtgørelsen er formuleret, er lukningspåbuddet for så vidt angår visse typer af lejemålene, fx storcentre, rettet mod udlejer. Modsat gælder det fx visse klinikker og spisesteder. Der vil således skulle foretages en konkret vurdering på baggrund af det enkelte lokale og i lyset af COVID-19 bekendtgørelsen.
Det kan i øvrigt overvejes, om Erhvervslejelovens § 23 stk. 2 vil kunne påberåbes af lejer som fritagelse for at betale husleje. I den forbindelse bør man indledningsvis være opmærksom på, at bestemmelsen tilsigter ophør og ikke kun en midlertidig begrænsning i anvendelsen.
Selvom bestemmelsen direkte omtaler forbud fra det offentlige af sundhedsmæssige grunde, bør man desuden være opmærksom på, at bestemmelsen umiddelbart er tiltænkt forhold, hvor et forbud mod anvendelsen skyldes udlejers forhold eller forhold, der anses for at være udlejers risiko.
Det er derfor afgørende i forhold til Erhvervslejelovens § 23 at afveje, hvilken part der er nærmest til at bære risikoen for myndighedernes påbud.
Herudover bør det bemærkes, at såfremt det lægges til grund, at der er tale om force majeure, så er udgangspunktet, at parternes pligter, som ikke kan opfyldes grundet force majeure, suspenderes i den periode, hvor force majeure pågår. Det kan fx være udlejers forpligtelse til at stille lejemålet til rådighed, som kan være udfordret i storcentre mv., eller lejers forpligtelse til at holde et lejemål i drift, som bliver umuliggjort.
Sammenfatning og anbefalinger til erhvervsudlejere- og lejere
Set med udlejers briller kan udlejer være forpligtet og berettiget til at begrænse lejers brug af lejemålet som følge af COVID-19 bekendtgørelsen. Samtidig kan lejer muligvis være berettiget til forholdsmæssigt afslag i lejen svarende til den brugsværdiforringelse, som lukningspåbuddet medfører for lejer.
Uanset at der kan være grundlag for forholdsmæssigt afslag i lejen for visse lejere, vil vi som udgangspunkt fraråde lejere at standse deres lejebetalinger. Hvis lejers betalingsstandsning underkendes, vil der være tale om betalingsmisligholdelse, hvilket sjældent kan undskyldes i erhvervslejeforhold, og lejer risikerer således, at udlejer hæver lejemålet, hvis der ikke modtages rettidig betaling.
Det er i tidligere praksis fastlagt, at der stilles strenge krav til klarheden af det krav, som en lejer ønsker at modregne i en leje med.
I en situation som den nuværende kan reglerne dog være med til at danne grundlaget for en forhandling mellem parterne, så parternes forpligtelser kan modificeres af hensynet til omstændighederne på mindelig vis.