I forlængelse af debatten om initiativer til bekæmpelse af kortsigtede investeringer på det private ejendomsudlejningsmarked indgik regeringen, SF, enhedslisten, Alternativet og Dansk Folkeparti 30. januar 2020 en ny boligpolitisk aftale.

Aftalen skal danne baggrund for den kommende lovregulering, som især ejendomsinvestorer/udlejere bør være opmærksomme på, da den indebærer en række punkter af betydning for ejendomsinvestering og administrator, herunder også forhold, der ikke alene relaterer sig til adgangen til at foretage gennemgribende renoveringer.

Den nye lov forventes at træde i kraft 1. juli 2020, forudsat at det endelige lovforslag når gennem Folketingets vedtagelsesproces, og den endelige regulering er derfor endnu ukendt.

Efter vores opfattelse synes aftalens hensyn dog at blive udfordret af bl.a. den eksisterende lejeretlige regulering, selvom aftalen danner grundlag for en endnu stærkere lejerbeskyttelse end den nuværende.

Nedenfor gennemgår vi en række punkter i aftalen, som bør give de involverede eller berørte parter anledning til særlige overvejelser af både praktisk og juridisk karakter.

Karensperiode for lejeforhøjelser som følge af gennemgribende forbedringer

Den største nyskabelse i aftalen er formentlig den 5-årige karensperiode, som skal gælde fem år fra erhvervelsen af en ejendom. I den periode kan der ikke foretages lejeforhøjelse som følge af gennemgribende forbedring ved eventuel genudlejning af boliger i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk.2. Desuden vil muligheden for en fremtidig § 5, stk.2-modernisering være betinget af et højere energiklassekrav for ejendommen.

Umiddelbart må det forventes, at en fremtidig begrænsning af den periode, hvor der efter de gældende regler kan ske optimering af lejen til det lejedes værdi, vil have en negativ indvirkning på afkastet for de pågældende ejendomstyper og begrænse incitamentet for udlejere til at renovere ældre lejligheder.

Fortsat adgang til almindelige forbedringsforhøjelser

Aftalen lægger op til, at der fortsat skal kunne opkræves almindelige forbedringsforhøjelser ved brugsværdiforøgelse af boliger.

Spørgsmålet bliver derfor, hvorvidt de almindelige regler om forbedringsforhøjelser til en vis grad vil kunne varetage investorernes interesse i at forbedre og forny en ejendom betalt via en forhøjelse af lejen.

Det kan især være interessant, da forbedringer, for hvilke der kan kræves forbedringsforhøjelser i henhold til boligreguleringslovens kapitel IV, også generelt må forventes at hæve lejeboligernes stand, og på den måde udgøre en forbedring.

Hvis de almindelige regler om forbedringsforhøjelser i praksis kan bringe huslejerne op på et niveau i nærheden af det lejedes værdi, som den fremtidige maksimale grænse for lejen i gennemgribende forbedrede lejemål, vil karensperioden formentlig ikke indebære de store økonomiske konsekvenser, som mange udlejere frygter, og som aftalen reelt lægger op til.

Karensperioden kan forkortes ved energioptimering

I henhold til aftalen gives udlejere desuden et særskilt incitament til at foretage energiforbedringer, hvorefter karensperioden bortfalder, hvis der investeres for minimum 3.000 kr./m2 i energiforbedringer, eller hvis energiklassen for ejendommen hæves med minimum tre energiklasser.

Det synes umiddelbart tvivlsomt om, om reglerne reelt vil være incitamentsgivende, da udgifterne forbundet med en sådan energioptimering, formentlig ikke modsvarer de potentielt øgede indtægter, der vil kunne opnås ved dækning af en leje på baggrund af det lejedes værdi før karensperiodens udløb 100 %. Merlejen vil ikke både kunne dække udgiften til energioptimering og omkostningerne ved den gennemgribende forbedring.

Maksimering af det lejedes værdi

Foruden reglerne om gennemgribende forbedringer, lægger aftalen op til flere andre ændringer af lejelovgivningens lejefastsættelsesregler.

Det fremgår imidlertid ikke helt klart, hvorvidt disse alene skal være gældende ved § 5.2-lejefastsættelse, eller om ændringerne generelt skal være gældende ved fastsættelsen af lejen for boliglejemål. Hvis en maksimering kun finder sted i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk.2 og ikke tilsvarende i lejeloven, må det forventes at kunne medføre en potentiel skævvridning af lejeniveauerne mellem § 5, stk.2-lejemål og boliglejemål generelt.

I den forbindelse er det særligt relevant at være opmærksom på, at udlejere pålægges et mindre skøn ved fastsættelsen af det lejedes værdi, som nu maksimeres uden en væsentlighedsgrænse. Det betyder, at der ikke skal være tale om et væsentligt misforhold (i praksis 8-10 %), før en lejer kan kræve lejen nedreguleret til det lejedes værdi.

Hvorvidt den væsentlighedsvurdering i sig selv bliver afgørende for udlejeres fremtidige muligheder for at regulere lejen, synes dog umiddelbart vanskeligt at fastslå endeligt. Derimod fremstår det klart, at såfremt der på denne vis søges indført et absolut kriterie om, at udlejer skal ramme det lejedes værdi, og der ikke levnes en mulighed for fejlskøn, vil reglens konsekvenser blive vidtgående.

Men hvis hensigten alene er at sikre, at der ikke kan reguleres til mere end det lejedes værdi, og således ikke levne plads til en "bonus merleje" svarende til det "væsentlige over" det lejedes værdi, synes konsekvensen mindre, idet udlejere i givet fald fortsat har mulighed for at fastsætte lejen til det lejedes værdi.

Reduceret sammenligningsgrundlag ved huslejenævnene

Desuden lægges der op til, at ved afgørelsen af det lejedes værdi kan sammenligningslejemål alene udgøres af lejemål, der allerede har været genstand for prøvelse ved huslejenævnene, hvilket kan indskrænke udlejeres muligheder for bevisførelse væsentligt.

Umiddelbart henviser aftalen ikke til ændringer af sammenligningsgrundlaget ved domstolene, men afhængig af reglernes endelige udformning, må der forventes at blive ført flere retssager om huslejefastsættelser, hvis huslejenævnets bevisgrundlag er væsentligt mere indskrænket end det, der kan fremlægges ved domstolene.

Hvis reglerne ændres tilsvarende for domstolsprøvelsen, vil ændringerne formentlig få store bevismæssige konsekvenser til skade for udlejere, da udlejer som udgangspunkt har bevisbyrden i sager om lejens størrelse, selvom det er lejer, der ønsker lejen nedsat.

Såfremt bevisbyrden alene kan løftes via lejemål, hvor lejen er prøvet af Huslejenævnene, synes en sådan bevisbyrde meget vanskelig at løfte, ligesom det i givet fald reelt vil blive overladt til huslejenævnene at fastsætte de fremtidige lejeniveauer for private ejendomme.

Forbud mod aftaler om fraflytning mod kompensation

Endeligt skal det nævnes, at der indføres et forbud for udlejere mod at tilbyde lejere penge for at opsige eller fraflytte deres lejemål.

Det bliver i den forbindelse især interessant at følge formuleringen og håndhævelsen af et sådan forbud, da aftalen også angiver, at lejerne fortsat skal have ret til at indgå en frivillig aftale om fraflytning, hvilket i praksis umiddelbart må forventes at rejse spørgsmålet om, hvornår en lejer selv har tilbudt at flytte contra, hvornår en udlejer har tilbudt lejer at flytte.

Ud fra aftalen er det ikke umiddelbart muligt at udlede, om en lejer gerne må tage imod økonomisk kompensation ved fraflytning, hvis fraflytningen er sket på eget initiativ, men efter vores opfattelse må forbuddet som minimum forventes at indebære væsentlige bevismæssige vanskeligheder i praksis.

Spørgsmålet bliver, om man som udlejer reelt vil kunne indgå en sådan aftale – selv på lejerens foranledning – eller om reglen nærmere vil ende i en sådan blindgyde, at lejerne ikke vil være bundet af sådanne fraflytningsaftaler.

Det vil samtidig være interessant at følge, hvilke konsekvenser udlejers eventuelle overtrædelse vil skulle medføre. Vil det alene være en ugyldighedsvirkning for sådanne aftaler, eller bliver der tale om en udvidelse af de områder, hvor en udlejer vil kunne idømmes bøder eller fratages retten til at udleje eller administrere boliger.

kontakt

Michael Neumann

Partner

Rune Halkjær Ebbesen

Senioradvokat

Josephine Helene Windahl Pedersen

Advokatfuldmægtig