Offentlige myndigheder og institutioner kan efter Telelovens § 60 a udleje arealer til brug for udbygning af det elektroniske kommunikationsnet til markedspris. Bestemmelsen gælder fx, når teleselskaber ønsker at opstille telemaster eller antenner på offentligt ejede jordarealer eller bygninger.
Energistyrelsens nye vejledning skal efter planen erstatte den eksisterende vejledning fra 2015, og beskriver, hvordan offentlige myndigheder kan fastsætte en lejepris på markedsniveau. Vejledningen indeholder tre mulige metoder herfor.
Vejledningens anvendelsesområde
Selvom vejledningen primært er henvendt til kommuner, regioner og statslige myndigheder finder den også anvendelse for andre offentlige aktører. Det gælder navnlig offentligt ejede forsyningsselskaber og uddannelsesinstitutioner.
Vejledningen kan derudover også bruges som inspiration af privatpersoner og virksomheder, som ønsker at udleje arealer på markedsvilkår.
De tre anbefalede metoder til fastsættelse af den markedsbestemte lejepris
Metode 1: Den offentlige vurdering
Den første metode, som vejledningen anbefaler, er baseret på Vurderingsstyrelsens offentlige ejendomsvurdering.
Den offentlige ejendomsvurdering skal herefter omregnes til en årlig lejepris. Lejeprisen skal derudover også tage højde for en forrentningsprocent, hvilket indebærer, at den offentlige udlejer skal have et afkast af udlejningen af arealet, der svarer til markedsniveauet. Indregning af en fortjeneste er nødvendigt for at undgå konkurrenceforvridning i forhold til private udlejere.
Fordelen ved at anvende denne metode er, at den er administrativt nem. De fleste udlejningsarealer vil have en offentlig ejendomsvurdering tilknyttet, der kan danne grundlag for fastsættelsen af lejeprisen.
Det kræver dog, at den offentlige ejendomsvurdering er retvisende, hvilket desværre ikke altid er tilfældet. Derfor anbefales det, også i vejledningen, at udlejeren skal foretage en samlet vurdering af, om lejeprisen vil være på markedsniveau.
Metode 2: Gennemsnitspriser i området for sammenlignelige arealer
Lejeprisen kan også fastsættes med udgangspunkt i lejeprisen for lignende arealer i området. Vejledningen anbefaler, at udlejer fastsætter en gennemsnitlig kvadratmeterpris ved at kigge på lejepriserne i 5-10 sammenlignelige lejemål.
Vejledningen fremhæver, at denne metodes fordel er, at den er meget enkel at anvende for udlejeren. Metodens anvendelse er dog betinget af, at der er et tilstrækkeligt sammenligningsgrundlag.
Metode 3: Professionelt fagligt skøn
Den sidste metode anbefalet af vejledningen er, at en professionel vurderingsmand hjælper med at fastsætte lejeprisen. Vurderingsmanden skal tage udgangspunkt i markedsforholdene for både offentlig og privat udlejning i området.
Vejledningen forslår enten, at skønsmanden foretager en konkret vurdering af det pågældende areal eller, at skønsmanden laver en generel vurdering af den pågældende type af areal. I så fald, skal der efter vejledningen indhentes vurderinger cirka hvert femte år.
Vejledningen fremhæver, at denne metodes fordel er, at man får en tidssvarende professionel vurdering af den markedsbestemte lejepris. Det kan især være brugbart, hvor der er uenighed om lejeprisen.
Omvendt kan denne metode være dyr, især ved varianten, hvor skønsmanden foretager en konkret vurdering af det pågældende areal, og hvis der er tale om mange lejemål.
Markedsvilkår
Som nævnt er det vigtigt, at udlejningen sker på markedsvilkår. Dette er både et direkte krav i telelovens § 60 a, som gælder ved udlejning af areal til kommunikationsnet, og et krav, der følger af de generelle konkurrence- og statsstøtteretlige principper.
Hvis lejeprisen er under markedsniveau, kan det nemlig anses for at udgøre ulovlig statsstøtte til lejeren. Offentlige myndigheder og statsejede selskaber må som udgangspunkt godt konkurrere med private virksomheder og personer, men dette skal ske på markedsvilkår.
Denne vejledning er specifikt møntet på telelovens § 60 a, men den er udtryk for generelle betragtninger om fastsættelse af en markedsbestemt areallejepris. Disse betragtninger bunder i et grundlæggende princip om, at det offentlige kun må konkurrere med private, når det sker på lige fod.
Derfor vil de nævnte metoder også kunne anvendes i andre tilfælde, hvor fx offentlige myndigheder eller forsyningsselskaber skal udleje areal på markedsvilkår, selvom formålet ikke er at udbygge kommunikationsnettet. Det afgørende er, at lejeprisen fastsættes, så den ikke er under markedsniveau og dermed konkurrenceforvridende.
Vejledningen er sendt i høring den 23. november 2020, og høringsfristen er 14. december 2020.
Læs vejleding fra Høringsportalen